親が元気なうちに実家でやっておくこと｜生前贈与・遺言・家族信託の選び方

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親はまだ元気で、実家に住んでいる。いつか「この家をどうするか」を決める日が来ると分かっていても、親に切り出しにくい。僕もそうです。

売買の仲介の現場で実家の相談を受けていると、困って相談に来る人の大半は、相続してからです。そして「親が元気なうちに、これ一つやっておけば」という場面を何度も見てきました。

僕自身、昭和初期築の実家があり、親は存命で、親戚が集まる家です。この記事は、現場で見た「相続してから困った」典型例から逆算して、今の僕に何ができるかを整理したものです。生前贈与・遺言・家族信託・生前売却の4つを、費用と効果で並べます。

先に結論

• 相続してから困る原因は、ほぼ3つ。名義が古い、親が契約できない、相続人がまとまらない。どれも親が元気なうちなら数千円〜100万円程度で防げる。
• 親が認知症になると実家は「売れない家」になる。成年後見をつけても家庭裁判所の許可が要り、専門職後見人の報酬は月2万円〜。対策になるのは家族信託か生前売却で、遺言は死後にしか効かない。
• 実家の生前贈与は相続税を減らす手にならない。登録免許税は相続の5倍、不動産取得税もかかり、小規模宅地等の特例も相続空き家の3,000万円控除も使えない。「名義を早く確定させる」目的で選ぶもの。
• どの道でも、いくらの家かを知らないと計画が立たない。連絡先を自分（子）にして査定を頼めば、営業の連絡は親ではなく基本的に自分に来る。

「相続してから困った」3例

相続した実家を売りたい、という相談で最初に確認するのは3つです。登記名義は誰か。売主は契約できる状態か。相続人全員と連絡が取れるか。このどれかで止まる相談が、体感で3件に1件あります。

3例に共通するのは、相続後にやろうとすると「他人の同意」か「裁判所の許可」が要ることです。親が元気なうちなら、親本人の意思だけで動かせます。この差が、時間で1年、費用で数十万〜数百万円になります。

1例目の相続登記は「相続登記の義務化はいつまで？」で、祖父名義のまま相続人が増えた家の売り方は「祖父名義のままの実家を売るには」で手順を書きました。この記事では2例目と3例目、「親が契約できなくなる前に何をするか」を中心にします。

親の認知症で実家が「売れない家」になる仕組みと、成年後見の限界

不動産の売買契約は、売主本人に意思能力が必要で、ない人の契約は無効です（民法3条の2）。親が認知症で契約内容を理解できなくなると、子が代わりに実印を押しても契約は成立しません。

そこで使うのが成年後見制度ですが、実家を売る目的で使うと、現場では3つの壁に当たります。

成年後見は「親を守る制度」であって「実家を売るための制度」ではありません。親の状態ごとに何ができるかを整理すると、こうなります。

対策は4つ。生前贈与・遺言・家族信託・生前売却の比較

親が元気なうちにできる対策は、実務上この4つです。「何を解決するか」がそれぞれ違うので、まず並べます。

「認知症になったら売れない」問題に効くのは、生前贈与・家族信託・生前売却の3つです。遺言は相続後の争いを防ぐ道具で、親が生きている間の「売れない」には無力です。逆に家族信託は、相続人同士の分け方までは決めません。だから遺言と家族信託はセットで使う人が多い。

家族信託の費用目安と、司法書士に相談する流れ

家族信託は「親（委託者）が子（受託者）に実家の管理・処分を任せ、利益は親（受益者）が受け取る」契約です。形式上の所有権は子に移りますが、親が受益者である限り税務上は親の財産のままで、贈与税はかかりません。

総額30万〜100万円は高く見えますが、成年後見の専門職報酬が月2万〜6万円で5年続けば120万〜360万円です。比較の土俵に乗ります。

注意点は、相続税の節税策ではないこと、「受託者にすべてを任せる」契約なので兄弟間の信頼がないと後でもめることです。受託者以外の兄弟にも設計段階で説明しておくのが現場の鉄則です。

生前贈与と相続、税金はどう違うか

「生前贈与と相続、どっちが得か」はよく受ける質問です。実家に限れば、税だけで見ると相続のほうが安いことがほとんどです。理由を表で並べます。

固定資産税評価額2,000万円（土地1,500万円・建物500万円）の実家を生前贈与すると、登録免許税は40万円（相続なら8万円）、不動産取得税は宅地の1/2特例を入れて約38万円（相続なら0円。築年による建物の控除は考えない概算）。ここに贈与税が加わります。相続時精算課税を選べば贈与時の税は抑えられますが、相続時に贈与時の価額で足し戻されるので「先渡し」にすぎません。

2024年の改正で相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができ、この分は相続時に加算されません。現金を少しずつ渡す用途では使いやすくなりましたが、実家のような一発の大きな財産には効きません。一方、暦年贈与の加算期間は3年から7年へ段階的に延び、「亡くなる直前に渡す」手は効かなくなっていきます。

では生前贈与を選ぶ理由は何か。税ではなく「名義を今すぐ確定させる」ことです。住む子が決まっていて、親の認知症前に名義を移したい、兄弟にも合意がある。この条件なら、税を多く払ってでも贈与する価値があります。

小規模宅地等の特例は「持ち家のある子が相続する実家」で使えない

相続税で最も効く特例が小規模宅地等の特例です。親が住んでいた土地を要件を満たす親族が相続すると、330㎡までの評価額を80%減らせます（国税庁 No.4124、特定居住用宅地等）。評価額3,000万円の土地なら600万円で計算する。相続税がかかるかの分かれ目になる大きさです。特例を使って相続税が0円になる場合でも、申告書を出すことが適用の条件です。

ただし「誰が相続するか」で使えるかが決まります。ここに、実家が空き家になる家族が引っかかります。

相談でよくあるのは、次のような家族構成です（一般的な例です）。親の一方はすでに亡く、もう一方の親が実家で一人暮らし。子は2人とも持ち家に住んでいる。その親が亡くなると実家は空き家になり、相続する子は「持ち家のある別居の子」なので家なき子に該当せず、特例は使えません。実家が空き家になる構造そのものが、この特例を使えなくする構造です。

親が老人ホームに入っていた場合は、相続開始の直前に要介護・要支援認定を受けていて、入所後にその家を事業に使ったり、生計を一にする親族以外の人が新たに住んだりしていなければ、入所前に住んでいた家として扱われます（No.4124、措置法通達69の4-7の3）。施設入所で特例が消えるわけではありません。相続空き家の3,000万円控除の老人ホーム例外は「入所の直前に認定を受けていたか」で見る（No.3307）ので、同じ入所でも判定の時点が違います。

対策として現場で見るのは3つ。子の一人が実家に戻って同居する（形だけの住民票移動は否認されます）。持ち家を手放して賃貸に移り、3年以上たってから相続を迎える（狙ってやるのは非現実的）。特例をあきらめ、相続後の3,000万円控除で譲渡税を抑える。

実感では3つ目が最も多い。相続税は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超えなければかかりません。まず相続税の対象になるのかを税理士に試算してもらってから、特例の心配をする順番です。

「住んでいるうちに売る」と「相続してから売る」、3,000万円控除の比較

親が元気なうちに実家を売る選択肢も、現場では珍しくありません。施設や子の近くへ住み替える、管理できなくなった家を手放す。この場合、親自身が売主なので「居住用財産の3,000万円控除」（国税庁 No.3302）が使えます。相続後に子が売る「相続空き家の3,000万円控除」（No.3306、詳しい要件は「相続した空き家の3,000万円控除」）と並べます。

住んでいるうちに売る利点は、築年の要件がないこと、2027年末に縛られないこと、親の意思で完結することです。欠点は、売却代金が現金で親の財産に残り、相続税の評価では不動産より高くなること（不動産の相続税評価は時価より低いのが普通です）。相続税がかかる家庭では「売ってから相続」と「相続してから売る」の両方を税理士に試算してもらう価値があります。

また「住まなくなってから3年目の年末」は、親が施設に入った日から数え始めます。様子を見ているうちに期限を過ぎた例を、僕は何度か見ました。

僕の実家で、今できることの整理

ここからは自分の話です。うちの実家は昭和初期築の木造で、敷地約250㎡。親は存命で、親戚が集まる家です。この記事の選択肢を自分に当てはめるとこうなります。

正直なところ、僕は売却派です。ただ親が元気なうちなら、相続後より選択肢が多い。家族信託で「いざというときは子が売れる」形を作り、家族の気持ちが整理されるまでは残す。これが今の落としどころです。どの道でも相場を知らないと数字の話ができないので、それだけは先に済ませます。

親名義の実家の相場を、子が一括査定で知る

親名義の家です。子が不動産会社に来店すれば「親御さんの意思は」と聞かれるし、営業電話が親の家にかかると、何も決めていない段階で親を不安にさせます。

そこで勧めるのが、子が申し込み、連絡先も子にして一括査定を頼む方法です。紹介するのはイエウールです。僕は利用者として使ったことはないので、ここに書くのは査定依頼を受ける不動産会社の側から見たしくみと、イエウールの特徴です。

一括査定は、1回の入力で複数の不動産会社に同じ物件の査定を頼むしくみです。依頼を受ける会社は他社と比べられる前提で査定額と根拠を出すので、家族会議に出せる相場の幅がそろいます。

イエウールの特徴（イエウール公式・ieul.jp、2026年10月確認）

• 提携不動産会社は2,500社以上。最大6社に同時に依頼できる
• マンション・一戸建て・土地のほか、一棟アパートや農地なども依頼できる
• 運営は株式会社Speee（東証スタンダード上場）。クレームの多い会社は、イエウールが契約を解除できる仕組みがある

気をつける点と、営業電話を減らす頼み方

• 匿名では使えない。名前・電話番号などの連絡先を入れるので、申し込むと複数社から電話が来ることがある。連絡先には自分（子）の名前と電話番号を入れる。各社の連絡は申し込んだ人に来るので、親の電話が鳴ることはまずない。ただし訪問査定に進めば実家に人が来るので、その前に親には話しておく
• 机上査定・訪問査定を選ぶ欄はない。備考欄に「連絡はメール希望」「まずは机上査定（訪問なし）で」と書き、電話が来たら同じことを伝える
• 断るときは「他社に決めた」の一言でよい
• 会社によって対応の速さにばらつきがある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい
• 査定額が高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ
• 査定は「売る」約束ではない。相場を家族で共有する材料として使い、決めるのは親と家族です

よくある質問

Q. 生前贈与と相続、結局どちらが得ですか？

A. 実家に限れば、税だけなら相続のほうが安いのが普通です。贈与を選ぶ理由は税ではなく「名義を今確定させる」ことです。家族構成と財産で結論が変わるので、金額は税理士に試算してもらってください。

Q. 家族信託をすれば相続税が安くなりますか？

A. なりません。認知症後も子が実家を管理・売却できるようにする仕組みで、税は変わりません。相続税対策は税理士と別に組み立てます。

Q. 親に「実家をどうするか」を切り出せません。

A. 「売る・売らない」ではなく「名義と遺言の確認」から入ると角が立ちにくいです。相続登記の義務化（過去分は2027年3月末）を口実に登記事項証明書を一緒に取る、というのが現場で勧めている入り方です。数字の話は、一括査定で相場を取ってからにします。

Q. 親がすでに軽い認知症と言われています。もう手遅れですか？

A. 一律に手遅れではありません。契約内容を理解できる状態なら遺言や信託契約は可能です。ただし後で無効を主張されるリスクがあるので、医師の診断書を取り、公正証書で作ることを司法書士に相談してください。判断能力がない段階で実家を売るなら、成年後見を使うしかありません。

まとめ

• 相続してから困る原因は「名義が古い」「親が契約できない」「相続人がまとまらない」の3つ。親が元気なうちなら、親の意思だけで防げる。
• 認知症になると実家は売れない家になる。成年後見は家庭裁判所の許可と月2万円〜の報酬がつき、売却のための制度ではない。
• 対策4つの役割は違う。遺言は死後の分け方、家族信託は認知症後の管理・売却、生前贈与は名義の確定、生前売却は問題そのものの解消。
• 生前贈与は税で不利（登録免許税5倍・不動産取得税・小規模宅地等と相続空き家控除が使えない）。選ぶなら税以外の理由で。
• 小規模宅地等の特例は「持ち家のある別居の子」には使えない。まず相続税がかかるかを試算する。
• どの道でも、相場を知らないと計画が立たない。連絡先を自分（子）にして頼めば、営業の連絡は親ではなく基本的に自分に来る。

うちの実家も、まだ最終決断はしていません。名義の確認と相場の共有から始めています。

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