実家を売ったら税金はいくら？｜5%ルールと3,000万円控除を計算例で解説

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「実家が2,000万円で売れそうだが、税金はいくら引かれるのか」。仲介の現場で、決済の直前にこう聞かれることが何度もありました。答えは「親がいくらで買ったか分かるかどうかで、数百万円変わる」です。

僕の実家は昭和初期に建った木造で、当然ながら購入時の契約書などありません。この記事は、お客様に説明してきた譲渡所得の計算を、自分の実家に当てはめるつもりで整理したものです。

計算式と税率、取得費が分からないときの「5%ルール」で税額がどれだけ跳ね上がるか、取得費を証明する代替資料、使える特例の使い分け、確定申告の流れ、売った翌年の住民税・国保料への影響まで、表と計算例で追えるようにしました。

先に結論

• 税金は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」に20.315%（相続した実家は親の取得日を引き継ぐので、ほぼ長期譲渡）。
• 親の購入額が分からないと取得費は売却価格の5%しか認められず、2,000万円で売ると税額は約366万円になる。
• 相続空き家の3,000万円控除（2027年末まで）が使えれば、この例では税金ゼロ。使えない場合は取得費の証明か、取得費加算・100万円控除を探す。
• 税額は売却価格で決まる。 価格の目安がないと、どの特例が得かの試算もできない。

譲渡所得の計算式と税率。給与とは別に計算する

実家を売って出た利益は「譲渡所得」として、給与や年金とは切り離して税金を計算します（分離課税）。式は一つだけです。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

※2026年分までは全額が復興特別所得税です。2027年分からは「復興特別所得税1.1%＋防衛特別所得税1%」に分かれますが、合計は2.1%のままで、20.315%・39.63%は変わりません（財務省「令和8年度税制改正の大綱」）。復興特別所得税は2047年（令和29年）分まで、防衛特別所得税は「当分の間」とされているので、売るのを待っても税率が20%に下がる見込みはありません。

ここで多い誤解が「相続してから5年経っていないから短期」というものです。相続や贈与で取得した不動産は、親（被相続人）が取得した日をそのまま引き継ぎます（国税庁 No.3270）。親が30年前に建てた実家なら、相続の翌月に売っても長期譲渡です。僕の実家のように昭和初期からある家は、迷う余地がありません。

取得費が分からない「5%ルール」。税額はここで跳ね上がる

取得費は、親が実家を買った（建てた）ときの代金と手数料の合計です。ただし建物部分は、住まいとして使っていた建物なら「取得価額×0.9×償却率×経過年数」を引いた額になります（国税庁 No.3261。木造の償却率は0.031、引けるのは取得価額の95%まで）。木造なら築34年ほどで上限に届くので、築50年を超えた実家で取得費として残るのは、実質的に土地の代金です。

問題は、その証拠がない場合です。国税庁は、取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費とみなしてよいとしています（No.3258「取得費が分からないとき」）。「してよい」という書き方ですが、実務では「証明できなければ5%しか認められない」と読むのが正確です。

2,000万円で売れた実家で比べます。譲渡費用は仲介手数料・印紙・測量などで100万円とします。

パターンAの内訳を検算しておきます。

もし短期譲渡に該当してしまうと、同じ1,800万円で713万円（39.63%）です。相続で取得日を引き継ぐ扱いがどれだけ大きいか分かります。

僕が現場で見てきた限り、昭和40〜50年代に建った実家でも契約書が残っている家は半分もありません。AとCの差は約366万円。特例が使えるかどうかは、売り出す前に確かめておきたい金額です。

取得費と譲渡費用。契約書がなくても引ける額を積み上げる

取得費を証明する代替資料

契約書がなくても、購入額を示す資料が他に残っていることがあります。実務で、税理士と一緒に探してきた資料を順に並べます。

最後の市街地価格指数による推計は、国税不服審判所が認めた裁決例もあれば、否認された例もあります。土地の取得時期は分かるが金額だけ分からない、実際の売買資料が何もない、といった条件がそろったときに税理士が検討する手段で、自分で計算して申告する類のものではありません。

資料を探す順番は、上の表の上から。親が存命なら、元気なうちに「この家、いくらで買った？」と聞いて、書類の場所を確認しておくのが一番安い対策です。

譲渡費用に入るもの・入らないもの

売却価格から引けるもう一つが譲渡費用です。「売るために直接かかった費用」だけが対象で、持っている間の費用は入りません（国税庁 No.3255）。

現場で一番もめるのは遺品整理です。「売るために片付けたのだから譲渡費用でしょう」と言われるのですが、国税庁は「維持や管理のためにかかった費用」を譲渡費用から除いており、遺品整理は原則こちらに分類されます。2LDK規模で10万〜20万円の話なので税額への影響は数万円ですが、領収書は捨てずに税理士に見せてください。

使える特例の比較。3,000万円控除・取得費加算・100万円控除の使い分け

取得費が分からなくても、特別控除が使えれば税額は大きく変わります。実家の売却で候補になる特例を並べます。

使い分けの考え方は、上から順に4つです。

1. 相続後の売却なら、まず相続空き家の3,000万円控除を確認する。 築年・一人暮らし・貸していない・期限の4点で大半が決まる。要件の細部と落とし穴は「相続した空き家の3,000万円控除」の記事に分けました。
2. 親が存命で親名義のまま売るなら、居住用財産の3,000万円控除。 親が施設に入った場合、住まなくなった日から3年目の年末が期限。
3. 相続税を払っていて空き家特例が使えないなら、取得費加算。 空き家特例と取得費加算はどちらか一方しか選べません（No.3306）。両方使えるなら、控除額と加算額を並べて税理士に選んでもらう場面です。
4. 地方で500万円以下の売却なら100万円控除。控除額は小さいが、取得費不明の土地では効きます。

僕の実家は昭和初期築で、区分所有でもなく貸してもいないので、相続後に売るなら1の候補です。ただし制度の期限は2027年末で、延長されるかどうかは分かりません。

確定申告の流れと、売った翌年の住民税・国保料

実家を売って利益が出た（または特例を使う）場合、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。特例で税額がゼロになる場合も申告は必須で、申告しなければ控除は使えません。

税理士に依頼するなら、報酬は譲渡所得の申告1件で10万〜20万円が、僕が見てきた範囲での目安です。取得費の資料探しと特例の判定を丸ごと任せられるので、税額が数百万円動く案件なら安い費用だと僕は思います。

もう一つ、見落とされやすいのが翌年の負担です。

親名義の実家を親が売った場合、3,000万円控除で税額はゼロでも、扶養の判定は控除前の所得で行われます。売った年の年末調整で親を扶養に入れていると、翌年に修正を求められます。会社員の方はここを忘れがちです。

僕の実家で試算する。昭和初期築、取得費はほぼ分からない

自分の実家に当てはめます。建物は昭和初期築で登記上も建築年不詳、敷地は約250㎡。祖父母の代からの土地である可能性が高く、購入時の書類はまず出てこないので、取得費は5%で見ます。売却価格はまだ査定を取っていないため［想定］3,000万円と置きました。譲渡費用は仲介手数料（3,000万円×3%＋6万円に消費税で約106万円）、印紙1万円、確定測量［想定］50万円で約157万円です。［想定］の数字は、査定と見積が出たら差し替えます。

①と②の差は約547万円です。昭和初期の木造を耐震改修するのは現実的でないので、うちが②を使うなら取壊しになります。解体費を［想定］120万円としても、差は400万円を超えます（木造30坪の解体は90万〜150万円が相場）。ただ②は2027年末までの制度で、延長されるかは分かりません。親が元気なうちは、②は「制度が続いていれば」の話です。

売らずに持ち続ける選択も否定しません。その場合は固定資産税・保険・光熱基本料・管理で年20万〜30万円の維持費（現場の目安）がかかり続け、相続後に②の期限を過ぎてから売れば、税額は①の計算になります。「残したい」家族とは、この維持費と①②の税額を同じ表に並べて話すつもりです。数字で押し切るためではなく、判断材料をそろえるためです。

僕が使っている「匿名で相場を知る」方法

ここまでの計算は、すべて「売却価格」が起点です。価格の目安がなければ、5%ルールで税額がいくらになるかも、3,000万円控除で足りるかも、税理士に持ち込む試算も作れません。

僕が使っているのは、LIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんと一緒になることが多く、仕組みが分かっているので、正直に書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。 名前や電話番号を出さずに、まず相場感だけ取れる。税理士に「このくらいで売れそう」と伝える材料として十分
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地方は大手より地元会社が強いことが多く、地元会社の登録が充実している
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しい場合は別途依頼する
• 会社によって対応の速さにばらつきがある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい
• 査定額が高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ。税額の試算には、高い査定額ではなく低いほうから2番目くらいの数字を使うと現実的です

よくある質問

Q. 売却で損が出た場合も確定申告は必要ですか？

A. 譲渡損失だけなら申告義務はありません。ただし取得費が分からず5%ルールを使うと、計算上は利益が出ることがほとんどです。「損したはず」と申告しないでいると、後から税務署の「お尋ね」が来ます。売却があった年は申告するものと考えてください。

Q. 固定資産税評価額や相続税評価額を取得費にできますか？

A. できません。取得費になるのは、親が実際に買った（建てた）金額に相続登記の費用などを足したもの（建物は減価償却後）か、売却価格の5%です。評価額は固定資産税や相続税を計算するための数字で、購入額の証明にはなりません。混同して自分で申告し、後から修正を求められた例も見ています。

Q. 取得費が分からないまま申告して、あとで契約書が見つかったら？

A. 申告期限から5年以内なら「更正の請求」で払い過ぎた税金を戻せます。見つかったら税理士に相談してください。なお5%は法律で認められた計算方法なので、5%で申告したこと自体を理由に否認されることはありません。

Q. 親が存命のうちに売るのと、相続してから売るのはどちらが税金が安いですか？

A. 一概には言えません。存命中なら居住用財産の3,000万円控除、相続後なら相続空き家の3,000万円控除で、控除額は同じです。相続税がかかる家庭なら、相続後に取得費加算を使う道もあります。それ以外に、親が売ると売却代金が親の相続財産に戻る点も影響します。ここは税理士に両方で試算してもらう場面です。

まとめ

• 税金は「売却価格−取得費−譲渡費用」×20.315%。相続した実家は親の取得日を引き継ぐので長期譲渡（国税庁 No.3202・No.3208・No.3270）。
• 親の契約書がないと取得費は売却価格の5%。2,000万円で売ると約366万円の税金になる（No.3258）。
• 契約書がなくても通帳・ローン契約書・登記の抵当権額など代替資料を探す。推計は税理士の領域。
• 相続空き家3,000万円控除（No.3306、2027年末まで）／居住用財産3,000万円控除（No.3302）／取得費加算（No.3267）／100万円控除（No.3226）を使い分ける。空き家特例と取得費加算は選択。
• 譲渡費用は「売るために直接かかった費用」だけ。遺品整理は原則不可。
• 翌年2月16日〜3月15日に確定申告。税額ゼロでも申告は必要。翌年の住民税・国保料・親の扶養にも影響する。
• 僕の実家［想定3,000万円］では特例の有無で約547万円の差。残すなら年20万〜30万円の維持費（現場の目安）と並べて家族で決める。
• 税額は売却価格で決まる。まず匿名で価格の目安を持ち、それを税理士に持ち込む。

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