相続した空き家の3,000万円控除｜要件と落とし穴、3つの期限【2027年末まで】

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親が亡くなって実家を相続した。住む予定はないので売ろうと思う。そのとき「3,000万円控除が使えるらしい」と聞いて調べ始めた方が、この記事を開いていると思います。

売買の仲介の現場では相続した実家の売却に立ち会ってきましたが、自分の実家は昭和初期築の木造で、築年の条件は満たすのに「親戚が集まる家を残したい」という家族と、この特例の期限との綱引きが続いています。

この記事では、制度の全体像、自分の実家が使えるかを確認する順番、取り壊すか耐震改修するかの3ルート比較、書類と逆算スケジュール、そして使えない実家の対処法まで、僕が現場で確認している順番で書きます。

先に結論

• 相続した実家を売って出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける。税率は約20%なので、最大で約600万円の税金差になる。
• 主な要件は「1981年5月31日以前築」「親が一人暮らしだった」「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」「売却代金1億円以下」。そして制度自体が2027年12月31日まで。
• 家を残したまま売るなら耐震基準を満たす必要がある。多くの実家は「取り壊して売る」か「買主に翌年2月15日までに取り壊してもらう」のどちらかになる。
• 使えない実家でも「取得費加算の特例」など別の手はある。ただし空き家特例とは併用できず、どちらが得かは売却額次第。

制度の全体像：何が、いくら、いつまで控除されるか

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。相続した実家を売ったときの利益から3,000万円を引いてよい、という制度です。

まず、押さえる数字を一覧にします。

「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日」は分かりにくいので、例で示します。2024年6月10日に親が亡くなったなら、3年を経過する日は2027年6月10日、その年の12月31日、つまり2027年12月31日が期限です。

ここで注意したいのは、制度の期限が2027年12月31日だということです。2025年以降に相続した方は、本来なら2028年末以降まで猶予があるはずなのに、制度のほうが先に終わります。延長されるかは現時点で決まっていません。僕は「延長を当てにしない」で予定を組むようお客様に伝えています。

自分の実家が使えるか、6ステップで確認する

要件は多いのですが、確認する順番を決めておくと10分で判定できます。僕が相談を受けたときに聞く順番です。

ステップ1の築年は、登記簿の「表題部」に建築年月日が載っています。うちの実家のように登記上も「不詳」の場合は、固定資産税の課税明細書や、市区町村の家屋課税台帳で建築年を確認できます。それでも出てこない場合は、確認書の申請時に市区町村に相談するのが早いです。

ステップ3と4が、現場で一番引っかかるところです。相談でよくある例で言うと、「親の一方が亡くなった後、もう一方の親が3年住んでから亡くなった」なら、あとの親の相続で改めて判定します。「もう一方の親が施設に入り、家は空き家だった」なら老人ホームの例外要件を見ます。「相続後に兄弟の1人が半年住んだ」は、相続後に居住の用に供したことになり、原則対象外です。

「取り壊す」「耐震改修する」「買主に取り壊してもらう」3ルート比較

旧耐震の家をそのまま売って控除を受けるには、売却時に耐震基準を満たしている必要があります。昭和初期築のうちの実家を含め、旧耐震の木造が改修なしで基準を満たすことはまずありません。そこで、実務上は次の3ルートから選ぶことになります。

ルートAは長年の定番でした。ただし更地で売れ残ると、翌年度から土地の固定資産税が最大6倍になる問題があり、「売れる見込みを確かめてから壊す」のが鉄則です。解体費は自治体の補助金（補助率1/3〜1/2、上限50万〜150万円、着工前申請）が出る地域もあるので、壊す前に市区町村に確認してください。

ルートBは、僕の経験では選ぶ人が少ないです。改修費が売値に乗らないケースが多く、費用対効果が読みにくいからです。国土交通省のモデルケース（築50年・延床約100㎡の木造2階建）でも改修費は約224万円とされており、昭和初期築なら劣化の分だけ上振れすると見ておくべきです。

ルートCは2024年1月1日以後の売却から使えるようになった方法で、いま現場で一番増えています。売主は壊す費用を出さずに済み、更地で売れ残る心配もない。ただし、控除が受けられるかどうかが買主の行動に左右されるのが弱点です。翌年2月15日という期限も、年末に引き渡すと1か月半しかありません。

必要書類と、期限からの逆算スケジュール

控除を受けるには、売却した翌年に確定申告をします。そのときに添付する書類のうち、時間がかかるのが被相続人居住用家屋等確認書です。家屋がある市区町村で発行してもらいます。

ポイントは、④の確認書に必要な「空き家だった証明」です。電気・ガス・水道を止めた日付の証明書を、各事業者に請求します。相続後もずっと通電していた家は、閉栓証明が出ません。その場合は、売却を仲介した宅建業者が「空き家として広告・販売した」ことを示す書類で代えられる自治体が多いので、仲介会社に早めに伝えておいてください。

もう一つ、ルートCで買主に取り壊してもらう場合、確認書の申請には買主が取り壊した後の閉鎖事項証明書が必要になります。つまり買主から書類をもらわないと申告できません。契約書の特約に「写しを交付する」と入れるのはこのためです。

期限の逆算は単純です。確定申告は「売却した翌年の3月15日まで」、売却は「相続から3年目の年末まで」、制度は「2027年12月31日まで」。この三つの中で一番早い日から、売却活動に3〜6か月、解体に1〜2か月（いずれも現場の目安）かかることを引いて、動き出す日を決めます。2027年末に間に合わせるなら、遅くとも2027年の春には査定を取り始めていないと危ない、というのが僕の感覚です。

使えない実家の対処法と、代わりに使える特例

ここまで読んで「うちは引っかかる」と分かった方向けに、よくある「使えない」パターンと打ち手をまとめます。

老人ホームの例外は、次の要件がそろったときに使えます。①老人ホーム等に入所する直前に要介護認定または要支援認定などを受けていた（相続直前ではなく、入所直前の時点で判定します）、②老人ホーム等の施設に入所していた、③入所前は一人でその家に住んでいた、④入所後も家財の保管などに使い、貸したり誰かが住んだりしていない。この4つを確認書の申請時に証明します（国税庁 No.3306・No.3307、国土交通省）。「施設に入ったから使えない」と諦めていた方が、確認したら使えたケースを何度も見ました。

「取得費加算の特例」（国税庁 No.3267）は、相続税を払った人が、相続税の申告期限から3年以内に売った場合に、払った相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です。空き家特例とどちらか一方しか選べません。譲渡所得が大きく相続税も多額なら取得費加算のほうが得なこともあり、ここは税理士に両方で試算してもらう場面です。

僕の実家の場合：築年は満たすが、期限との綱引き

うちの実家は昭和初期に建った木造で、登記上は建築年不詳です。築年要件は間違いなく満たします。区分所有でもなく、貸してもいない。将来相続が起きて売るなら、ルートA（取り壊して更地）かルートC（買主取壊し）になるでしょう。

ただ、家族は「親戚が集まる家を残したい」と言っています。特例の要件は「相続から3年目の年末まで」で、しかも制度が2027年末で終わる。残したい気持ちと、この期限を秤にかけると、家族会議はこうなります。

僕の意見は「期限内に売って、その資金で集まれる場所を近くに用意する」です。でも、この表を見せた上で家族が「残す」を選ぶなら、それは税金を払う覚悟を含めた選択であって、間違いではありません。大事なのは、控除を逃したときにいくら失うかを、全員が数字で知ってから決めることです。

僕が使っている「匿名で相場を知る」方法

売るかどうか決めていなくても、相場は先に知っておくべきです。1億円要件の確認にも、家族会議の表を埋めるにも、査定額がないと何も始まりません。

ただ、いきなり不動産会社に行くと営業がかかります。まだ迷っている段階では負担が大きい。

そこで僕が使っているのが、LIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんとご一緒することが多く、仕組みも分かっているので、正直な特徴を書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。 名前や電話番号を出さずに相場感だけ取れる
• 提携約1,700社、最大6社に同時依頼。地方は大手より地元会社が強いことが多く、地元会社の登録が充実している
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しい場合は別途依頼する
• 会社によって対応の速さにばらつきがある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい
• 査定額が一番高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ。そして「空き家特例のルートCで進めたい」と言って、話が通じる会社かどうかを見る

よくある質問

Q. 兄と2人で相続しました。控除は2人で3,000万円ですか？

A. 相続人が2人なら、それぞれ最大3,000万円です。3人以上になると1人2,000万円に下がります（2024年1月1日以後の売却）。共有で売る場合、1億円要件は全員分を合算して判定します。

Q. 更地にしてから売ると、固定資産税はどうなりますか？

A. 家を壊すと住宅用地の特例（200㎡以下は課税標準1/6）が外れ、翌年度から土地の固定資産税が上がります。1月1日時点で更地だと、その年度分から上がるので、壊す時期は売れる見込みとセットで決めてください。

Q. 相続登記がまだです。売れますか？

A. 相続登記をしないと買主に名義を移せないので、売却前に必ず必要です。2024年4月から義務化され、正当な理由なく3年放置すると10万円以下の過料の対象です。2024年3月以前に相続した分も2027年3月31日が期限です。未了の方は先に司法書士へ。

Q. 親が亡くなる前に売ったほうが得ですか？

A. 親が住んでいる家を親名義で売る場合は、自己の居住用財産の3,000万円控除（国税庁 No.3302。住まなくなった日から3年目の年末まで）が使えます。どちらが得かは家族構成と売却額次第で、ここは税理士の試算が要る場面です。

まとめ

• 相続した実家の売却益から最大3,000万円を引ける。税額差は最大約609万円。
• 期限は「相続から3年目の年末」と「2027年12月31日」の早いほう。延長は決まっていない。
• 判定は、築年→相続日→一人暮らし→相続後の使い方→1億円→親族間売買、の順で10分で終わる。
• 旧耐震の家は、売主が壊すか、買主に翌年2月15日までに壊してもらうかの二択が現実的。後者は契約書の特約が命。
• 使えない実家は取得費加算の特例を税理士に試算してもらう。持ち続ける場合の維持費も並べて決める。
• 何を選ぶにしても、最初にやるのは相場を知ること。

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