兄弟で実家を分ける4つの方法｜換価分割・代償分割の損得と税金の注意点

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親が亡くなり、実家が残った。誰も住まないが、1人は「残したい」、1人は「売って分けたい」。預金と違って家は3等分に切れないので、分け方の話になった途端に会話が止まります。

僕自身、実家（昭和初期築の木造・敷地約250㎡）をめぐって「売りたい僕」と「親戚が集まる家を残したい家族」で話し合いの途中です。

この記事は話し合いの進め方ではなく、分け方そのものの損得と手続きの話です。4つの分割方法の比較、換価分割と代償分割の実務、協議書に必ず書く事項、調停の流れ、自分の実家で代償分割が成り立つかの試算まで書きます。

先に結論

• 実家が1軒しかない兄弟の相続で、現実的な分け方は換価分割（売って代金を分ける）か代償分割（1人が引き取り、他の兄弟に代償金を払う）の2つ。現物分割は土地が分筆できる場合だけ、共有は先送りにすぎない。
• 換価分割は「協議書→相続登記→売却→分配」の順。協議書に換価分割の旨と分配割合を書いておけば、代表者1人の名義で登記して売っても贈与税の問題にならない（国税庁）。相続空き家の3,000万円控除は相続人ごとに使える。
• 代償分割は、評価額を固定資産税評価・路線価・査定額のどれにするかで代償金が数百万円動く。基準を先に合意しないと、金額の前に基準で揉める。
• どちらを選んでも、査定額がないと計算が始まらない。机上査定で相場を取ってから協議に臨む。

4つの分け方を「損得」で比べる

分け方の定義と向く家族は、前の記事（話し合いの型）で表にしました。ここでは一歩踏み込んで、兄弟がいちばん気にする5つの軸で並べます。

出典：分割方法の区分は裁判所「遺産分割調停」、税務は国税庁 No.3306・No.4173

仲介の現場で分け方を相談されたとき、僕が最初に消すのは現物分割と共有です。現物分割は、250㎡の土地を2つに割ると1区画125㎡の狭小地になり、単価が落ちて合計額が元より下がることが多い。家が1棟建っていれば、建物が残る区画に価値が偏ります。

共有は、決めたことにならない分け方です。売るときは全員が売主で、1人が反対すれば売れない。解消の4ルートと費用は共有名義の記事で整理したので、ここでは「相続の時点で共有にしない」とだけ書いておきます。

換価分割の実務：登記→売却→分配の順番と、協議書の一文で変わる贈与税

「売って分ける」は単純に見えて、順番と書き方を間違えると税金が変わります。手順を先に表にします。

出典：法務省（相続登記）、国税庁 No.7191・No.3306

相続登記なしには売れない

親名義のままでは売買契約はできても所有権移転登記ができないので、換価分割でもいったん相続人へ名義を移す相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務で、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象、2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限です（法務省）。

代表者1人の名義で売るときの贈与税リスク

兄弟が遠方に散らばっていると、代表者1人の名義で登記して売る単独登記型が楽です。心配されるのが「代表者から他の兄弟への贈与にならないか」です。国税庁の質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」は、共同相続人のうち1人の名義で相続登記をしたことが単に換価のための便宜上のもので、代金が分割の内容に従って実際に分配される場合は、贈与税の課税が問題になることはないとしています。

裏を返すと、協議書に「長男が取得する」とだけ書いて登記し、売った後に代金を弟妹に渡すと、書面上は長男の財産の贈与です。換価分割であること、分配割合、費用の控除方法を協議書に書くのが前提で、文言例は後半に載せます。単独登記型で他の兄弟が3,000万円控除を使えるかは申告実務に幅があるので、契約前に税理士に確認してください。

3,000万円控除は「相続人ごと」に使える

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（国税庁 No.3306）は、要件を満たす相続人がそれぞれ使えます。ただし2024年1月1日以後の譲渡で、特例を使う相続人が3人以上いる場合は1人2,000万円です。譲渡価額1億円以下の判定は、相続人全員の売却分を合計して行います。

兄弟3人で実家を分けるときに最も見落とされる損得がこれです。1981年5月31日以前築、相続から3年目の年末まで、制度自体が2027年12月31日までという条件も効きます。要件は3,000万円控除の記事へ。

代償分割の実務：評価額の決め方、代償金の資金、贈与税の扱い

「残したい兄弟」がいる場合の正攻法が代償分割です。ただし、換価分割と違って「いくらの家として引き取るか」を兄弟で決めなければならず、ここで揉めます。

評価額は4つの基準で数百万円変わる

出典：国土交通省「主な公的土地評価一覧」（相続税評価は平成4年以降、固定資産税評価は平成6年以降の水準）

例えば査定額3,000万円の実家を兄弟3人で分け、長男が引き取るとします。査定額を基準にすれば、弟と妹への代償金は法定相続分の3分の1ずつで各1,000万円。固定資産税評価額（仮に2,100万円）を基準にすれば各700万円。基準の違いだけで1人300万円、2人で600万円動きます。

仲介の立場では、基準は「今売ったらいくらか」に近い査定額が筋だと考えています。固定資産税評価額は課税のために低く設定された数字で、受け取る側が後で相場を知ったときに不信感が残るからです。ただし築古の実家は建物価値がほぼゼロなので、解体費や測量費を査定額から引いた「手取り相当額」を基準にするのが、双方に公平に近い落としどころです。

代償金の資金はどこから出すか

代償金は引き取る人の固有の財産から払います。自己資金で足りなければ、①金融機関のローン（代償金向けの商品を扱う銀行がある。条件は要確認）、②分割払い（協議書に回数と期限を書く）、③親の生命保険金を引き取る人が受取人として使う、を検討します。死亡保険金は受取人固有の財産で遺産分割の対象外なので、代償金の原資にできます。親が保険料を負担していれば相続税の対象で、非課税枠は500万円×法定相続人の数です（国税庁 No.4114）。「引き取りたいが払えない」なら、話は換価分割に戻ります。

代償金の贈与税と相続税

協議書に代償分割の旨と代償金の額を書けば、代償金は贈与ではなく相続税の計算に取り込まれます。引き取った人は「取得した財産の相続税評価額－支払った代償金」、受け取った人は「受け取った代償金」が課税価格です（国税庁 No.4173）。協議書に書かずに後から払うと贈与税の対象になりえます。

代償金を時価で決めた場合、相続税の申告では代償金×（相続税評価額÷時価）で圧縮する扱いがあります（同）。相続税がかかる規模なら、この計算も税理士に投げてください。

遺産分割協議書に必ず書く事項：チェック表と文言例

協議書は相続登記、税務申告、金融機関の手続きすべてに使います。書式の決まりはありませんが、抜けると登記が止まるか、後で税金の話になります。申請書式と添付書類は法務局「不動産登記の申請書様式」「登記手続ハンドブック」で確認できます。

出典：法務省・法務局（相続登記の添付書類と不動産の表示）

換価分割の文言例

代償分割の文言例

どちらも一例です。文言は司法書士に、税務の影響は税理士に見てもらってから実印を押してください。協議書は人数分を作り、各自が原本を持ちます。

協議がまとまらないとき：調停・審判の流れと期間

話し合いで決まらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停です。流れと費用、期間の目安を表にします。

出典：裁判所「遺産分割調停」、裁判所「令和7年司法統計年報（家事編）」第45表

申立てには、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などが要ります（裁判所）。審判では裁判官が法定相続分をもとに決め、実家1軒なら換価（競売を含む）か、資力のある人への代償分割になるのが通常です。

現場の感覚で言うと、調停に進んだ兄弟は、その後の付き合いが戻らないことが多い。だからこそ調停の前に「査定額」という共通の数字を机に置くべきで、その進め方は話し合いの型の記事に書きました。

僕の実家で「代償分割」は成り立つか：試算の枠

ここからは自分の話です。僕は売却派で、家族は「親戚が集まる家」を残したい。相続はまだ先ですが、分け方に落とし込むと、誰かが引き取って他の相続人に代償金を払う代償分割です。成り立つかを、次の表で埋めているところです。

数字は入っていませんが、成り立つ条件は3つです。①引き取る人が代償金を現金かローンで用意できる、②基準額を査定額寄りか評価額寄りかで折り合える、③相続が起きた後、相続登記と3,000万円控除の期限に間に合う。

①が崩れれば換価分割です。「残したい」と言った人が代償金の額を見て降りる例は珍しくなく、それは残すことの値段が初めて見えたということです。どちらに転んでも出発点は査定額で、「今売ったらいくらか」は不動産会社に聞くしかありません。

営業電話に追われず相場を知る方法

分配額も代償金も、査定額がないと計算できません。ただ、相続直後にいきなり不動産会社へ行くと営業がかかり、兄弟の誰かが「もう売る気なのか」と反発します。ここでは一括査定サービスのイエウールを紹介します。僕自身はイエウールを使ったことがないので、兄弟に見せる数字を集めるときに知っておきたいしくみを、査定の依頼を受ける側の目で書きます。

良い点

• 提携不動産会社は2,500社以上で、最大6社に同時に依頼できる。複数社の幅が取れ、「一番高い額」に引きずられにくい
• 運営は株式会社Speee（東証スタンダード上場）。クレームの多い会社は、イエウールが契約を解除できる仕組みがある
• マンション・一戸建て・土地のほか、一棟アパートや農地なども依頼できる

気をつける点

• 匿名では使えない。名前・電話番号などの連絡先を入れるので、申し込むと複数社から電話が来ることがある
• 机上査定・訪問査定を選ぶ欄はない。備考欄に「連絡はメール希望」「まずは机上査定（訪問なし）で」と書き、電話が来たら同じことを伝える。断るときは「他社に決めた」の一言でよい
• 会社によって対応の速さに差がある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい

（イエウールの内容は、イエウール公式（ieul.jp、2026年10月確認）による）

よくある質問

Q. 換価分割で、売却までの固定資産税や管理費は誰が払いますか。

A. 決まりはないので協議書に書きます。控除する費用に「売却までの固定資産税・管理費」を含めておくと、立て替えた人が代金から精算できます。書かないと、代表者が払い続けて不満が溜まります。

Q. 代償分割で引き取った実家を、後で売ってもいいですか。

A. 構いませんが、3,000万円控除は取得者1人分だけで、支払った代償金は売却時の取得費に含められません（国税庁 所得税基本通達38-7）。数年以内に売る可能性があるなら、換価分割との税額差を税理士に試算してもらってください。

Q. 兄弟の1人が協議書に判を押してくれません。

A. 協議は全員の合意が要るので、1人でも欠けると成立しません。応じない場合は調停、行方不明なら不在者財産管理人の選任が必要で、どちらも家庭裁判所の手続きです。その間も相続登記の期限は進むので、相続人申告登記で期限だけは守っておきます。

Q. 遺言があれば協議書は要りませんか。

A. 遺言で実家の取得者が決まっていれば、原則として協議書なしで登記できます。ただし遺言に書かれていない財産や、遺言と違う分け方を全員が望む場合は協議書が要ります。遺留分で揉めそうなら弁護士に相談してください。

まとめ

• 実家1軒の相続で現実的なのは換価分割か代償分割。現物分割は土地が分筆できるときだけ、共有は先送り。
• 換価分割は協議書に「換価分割の目的で」「費用控除後の残額を○分の○」と書く。協議書どおり分配すれば代表者名義で売っても贈与税の問題にならない（国税庁）。3,000万円控除は相続人ごと、3人以上なら各2,000万円。
• 代償分割は評価の基準を先に合意する。固定資産税評価と査定額では代償金が数百万円変わる。代償金は現金で、協議書に金額と期限を書く。
• 協議書の不動産の表示は登記事項証明書どおりに。まとまらなければ調停（印紙1,200円）、不成立なら審判へ。
• 僕の実家も代償分割の試算を埋めている途中。どちらに転んでも出発点は査定額。

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