共有名義・再建築不可の実家を手放す方法｜売れにくい実家の出口を整理【2026年】

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仲介の現場で「実家を売りたいのに売れない」と相談される案件には、二つの型があります。一つは、相続で兄弟の共有名義になっていて、一人が首を縦に振らない。もう一つは、敷地が道路に接しておらず建て替えができない「再建築不可」。どちらも普通の売り方では動きません。

僕自身、昭和初期に建った実家を売るか残すかで家族と話し合っている最中です。その僕が最初にやったのは、相場を調べることではなく、登記簿で名義と持分を確認することでした。

この記事では、共有名義の実家について「全員の同意が要ること」と「一人でできること」の線引き、共有を解消する4つのルート、再建築不可の実家の5つの出口を、期間・費用・家族関係のリスクで並べます。

先に結論

• 共有名義の実家を丸ごと売るには共有者全員の同意が要る。ただし自分の持分だけなら単独で売れるし、2023年4月施行の改正民法で「連絡が取れない共有者」がいても裁判所の手続きで前に進めるようになった。
• 共有を解消する道は4つ。関係を壊さない順に並べると、全員同意の売却 → 共有者間の持分売買 → 共有物分割請求 → 持分だけを業者に売る。最後は早いが、価格は持分相当額の半分以下になることが多い。
• 再建築不可の実家は「建て替えられない」だけで、出口はある。隣地所有者への売却が最も高く売れる可能性があり、次に接道の確保、43条2項2号の許可、賃貸活用、専門買取の順。
• 売れにくい実家ほど、一般の査定サイトで数字が出にくい。地元の仲介会社と専門買取の両方に聞いて、価格の幅を先に知る。

まず登記を見る：僕が実家で最初に確認した5項目

相場より先に登記を見る理由は簡単で、誰が売主になれるのかが分からないと、査定も話し合いも始まらないからです。現場では「父の名義のまま」「祖父の代から相続登記をしていない」が本当に多い。僕の実家は、いまそこに住んでいる親の名義でした（相続はまだ起きていません）。確認した手順は次のとおりです。

1〜4は書類で済みます。時間がかかるのは5です。共有者を「売りたい」「残したい」「関心がない」に分けておくと、後の4ルートのどれを選ぶかが見えてきます。

共有名義の実家：全員の同意が要ること、一人でできること

共有の実家で兄弟が揉める原因のほとんどは、「何に何人の同意が要るか」を知らないまま話し合うことです。民法は共有物への行為を3段階に分けています。2023年4月1日施行の改正民法（法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」）で、この線引きがはっきりしました。

実家を丸ごと売るには全員の同意が要ります。 持分の過半数を持っていても、一人が反対すれば売れません。「兄が過半数だから決められる」は間違いです。

もう一つの改正点は「連絡が取れない共有者」への手当てです。従来は行方不明の共有者が一人いるだけで実家は塩漬けでしたが、改正後は次の手続きが使えます。

「連絡先も知らない従兄弟が持分を持っている」実家に、ようやく出口ができました。公告や供託が絡む裁判手続きなので、弁護士か司法書士に頼むのが現実的です。

共有を解消する4ルート：期間・費用・関係悪化リスクで比べる

共有のままでは売れない。では共有をどう解消するか。現場で使われるルートは4つで、速さと価格と家族関係はトレードオフです。

表の期間・費用・価格は僕が現場で見てきた目安で、地域と物件で変わります。Dが安くなる理由は、業者が買うのが「他人と共有している権利」だからです。業者は残りの共有者との買取交渉か共有物分割請求を経て初めて現金化できる。その手間と訴訟リスクを引いた値段になります。

僕の順位づけは、A → B → C → Dです。Dを最初に選ぶのは「兄弟と二度と関わりたくない、金額は問わない」場合だけです。Dを使うと、残った共有者のもとに業者から手紙や訪問が来て、売った本人がいない場で家族関係はほぼ確実に壊れます。

一方で、Bは実務で一番うまくいきやすいルートです。「残したい兄が、売りたい弟の持分を買う」形なら、残す人はコストを負い、売る人は現金を手にする。ここで価格が決まらないときに効くのが、第三者の査定です。「兄の言い値」ではなく「市場の数字」で話せます。

再建築不可の実家：なぜ売れにくいのか、どう確認するか

ここからは後半の「再建築不可」です。今の建物を壊すと新しい建物が建てられない敷地のことで、原因の大半は接道義務を満たしていないこと。買い手にとっては「建て替えができない」「住宅ローンが通りにくい」物件なので、普通の家より買い手が大きく減ります。

自分の実家が該当するかは、次の順で確認できます。

1と2で「道路ではない」「2m未満」のどちらかに当たると、再建築不可の可能性が高い。ここは自分で判断せず、建築指導課の窓口で「この敷地で建て替えできますか」と直接聞くのが早い。役所は物件ごとに答えてくれます。

再建築不可の実家の5つの出口

再建築不可でも、出口は複数あります。高く売れる順に並べると次のとおりで、上から順に試すのが現場の定石です。

3について補足します。43条2項2号の許可（旧43条1項ただし書き）は、埼玉県の案内では「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可するもの」とされ、面積制限はありません。一方、同項1号の「認定」は幅員4m以上の道に2m以上接する延べ面積200㎡以内の一戸建てなどに限られ、建築審査会の同意は不要です。どちらが使えるかは自治体の基準で決まるので、建築指導課で事前相談してください。

4は「売らない」選択肢です。再建築不可でもリフォームは可能ですが、2025年4月の建築基準法改正で大規模な修繕・模様替えの確認申請の範囲が広がったので、改修規模は設計者に確認を。持ち続ける場合の年間維持費（固定資産税・保険・管理）は普通の実家と変わりません。

売れにくい実家の「値段」はどう決まるか

共有名義でも再建築不可でも、最後に知りたいのは「いくらになるのか」です。正直に言うと、売れにくい実家ほど一般の査定サイトでは数字が出にくい。自動査定は近隣の成約事例をもとにするので、再建築不可や持分の売却には対応できないからです。

現場では、次の2種類の相手に並行して聞きます。

上限と下限を先に知ると、「隣地に売れれば上限、ダメなら下限」の幅で家族と話ができます。兄弟の持分を買い取る場合も、この幅が価格交渉の土台です。

地元の仲介会社に先に聞くよう勧めるのは、再建築不可の出口1〜3はその土地を知っている会社でないと動かせないからです。隣地の地主の名前、建築指導課の担当者の癖、近所で43条許可が下りた例。こういう情報は全国チェーンより地元の会社が持っています。

僕が使っているサービス：LIFULL HOME’S 不動産売却査定

兄弟に話を持ちかける前、隣地に打診する前に、僕は「地元の会社が今いくらと見るか」を匿名で取ることを勧めています。使っているのはLIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんと一緒になる機会が多く、仕組みも知っているので、良い点も気をつける点も書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。名前も電話番号も出さずに相場感を取れるので、共有者に「勝手に売りに出した」と言われずに済む
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地元会社の登録が充実しているので、再建築不可や共有の実家に必要な「その土地を知っている会社」の反応を見られる
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる
• 東証プライム上場企業の運営で、個人情報の扱いはISMS認証

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の意見も欲しいなら別途依頼する
• 連絡方法を電話にすると複数社から一斉に電話が来る。メールを選んでおく
• 会社によって対応の速さに差がある。返事が来ない会社は候補から外せばよい
• 再建築不可や共有持分は「査定できません」と返す会社もある。それ自体が情報で、返してきた会社は地元で場数を踏んでいる会社と考えてよい
• 依頼フォームの備考欄に「共有名義（持分1/3）」「前面道路が2項道路」など、分かっている条件を書く。書かないと通常物件として査定され、後で数字が下がる

よくある質問

Q. 兄弟の一人が「売らない」と言い続けています。私の持分だけ売ることはできますか？

A. できます。ただし買い手は事実上、他の共有者か専門買取業者に限られ、業者に売ると価格は持分相当額の半分以下になることが多く、残った兄弟のもとに業者が交渉に来ます。先に「残したい兄弟に持分を買ってもらう」交渉を、第三者の査定を材料に試してください。

Q. 共有者の一人と連絡が取れません。売却は無理ですか？

A. 2023年4月の改正民法で、所在不明の共有者がいても裁判所の手続きで持分を取得したり、全体を売る権限をもらったりできるようになりました。相続で共有になった不動産は相続開始から10年経過が条件です。公告・供託を伴う手続きなので、弁護士か司法書士に相談してください。

Q. 再建築不可の実家は、相続空き家の3,000万円控除は使えますか？

A. 接道の条件は控除の要件に含まれません。1981年5月31日以前の建築、相続から3年目の年末までの売却、制度期限の2027年12月31日などの要件を満たせば対象になります。ただし建物は売却時に耐震基準を満たすか、売却後翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しが要ります。再建築不可だと取り壊しは買主が嫌がるので、耐震改修の費用も含めて税理士に確認を。

Q. 隣地の人が「買ってもいいが安く」と言っています。応じるべきですか？

A. 隣地所有者は再建築不可であることを知っているので、安い提示から入るのが普通です。地元の仲介会社に「一体になれば再建築可能な敷地になる」ことを根拠に価格交渉してもらってください。それでも折り合わなければ、出口2〜5と比べて判断します。

まとめ

• 相場より先に登記。名義・持分・抵当権・共有者の意向を確認しないと、誰が売主かも決まらない。
• 実家を丸ごと売るには共有者全員の同意。自分の持分だけなら単独で売れる。所在不明の共有者がいても、2023年4月からは裁判所の手続きで前に進める。
• 共有解消は「全員同意 → 共有者間の持分売買 → 共有物分割請求 → 持分の業者売却」の順。最後は早いが安く、家族関係を壊す。
• 再建築不可の出口は「隣地に売る → 接道を確保 → 43条2項2号の許可 → 貸す → 専門買取」の順。持ち続ける選択肢にも維持費はかかる。
• 売れにくい実家は、地元の仲介会社（上限）と専門買取（下限）の両方に聞いて幅を知る。

売れにくい実家は、選択肢が少ないのではなく、順番を知っている人が少ないだけです。まず登記と相場を押さえて、順番に試してください。

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