都道府県別 空き家率ランキング｜実家のエリアは売れるかの読み解き方

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「うちの県、空き家率ワースト○位らしい」。実家の話をすると、こういう言葉がよく出てきます。ランキングを見て「もう売れないのでは」と不安になる人もいれば、「うちは首都圏だから大丈夫」と安心する人もいる。

結論から言うと、どちらも半分正しくて半分間違いです。僕自身、昭和初期に建った築50〜60年超の実家をどうするか決めきれておらず、実家のある広島県の数字も当然見ました。ただ、売買の仲介の現場で「売れる・売れない」を分けていたのは県の順位ではなく、もっと狭い範囲の事情でした。

この記事では、総務省が公表した令和5年調査の確報値でランキングを出したうえで、その数字をどう読み、自分の実家のエリアで何を調べ、どの出口を選ぶかまでを書きます。

先に結論

• 空き家率の上位は徳島・和歌山・鹿児島・山梨・高知、下位は埼玉・沖縄・神奈川・東京・愛知。ただしこの数字には賃貸用の空室や別荘も含まれる。
• 実家の売りやすさに効くのは「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率」（いわゆる「その他の空き家率」）。山梨・長野は空き家率20%超でも、この数字は8%台で全国平均に近い。
• 同じ県の中でも、駅からの距離・市街化区域かどうか・町内の人口動態で売れ方はまったく違う。県の順位より町内で空き家が何軒増えたかを見る。
• ランキングで不安になったら、まず自分の家の相場を机上査定で確認する。相場が出れば、仲介・買取・空き家バンク・国庫帰属のどれが現実的かが決まる。

都道府県別 空き家率ランキング【総務省 令和5年調査・確報値】

全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高です。都道府県別に並べると次のようになります。右端に、次の章で説明する「その他の空き家率」も添えました。

空き家率が高い10県

空き家率が低い10都府県

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果の概要」付表「都道府県別の主な指標（2023年）」

上位は四国・南九州・紀伊半島に集中し、下位は首都圏・中京・福岡・仙台といった大都市圏です。ここまでは想像どおりだと思います。

ただ、表をよく見てください。空き家率が最も低い埼玉県でも空き家は33万戸、東京都は89万7千戸で、これは徳島県の10倍以上です。「率が低い＝空き家がない」ではなく、母数が大きいだけです。実家の売却で競合になるのは「率」ではなく、同じ町内に何軒の売り物件があるかです。

「空き家率」と「その他の空き家率」は別物。売りやすさに効くのは後者

住宅・土地統計調査の「空き家」は4種類に分かれています。この区別を知らずにランキングを読むと、判断を誤ります。

全国の「その他の空き家」は385万6千戸で、総住宅数に対する割合は5.9%です。僕が実家の売りやすさを見るときに使うのはこちらの数字です。理由は単純で、賃貸の空室や別荘は戸建ての買い手を奪わないからです。

その視点で並べ直すと、順位が動きます。

「その他の空き家率」の上位10県と下位10都府県

出典：同上（総務省 確報集計 付表）。全国値5.9%。

見比べると3つのことが分かります。

1. 山梨県と長野県は空き家率20%超なのに、その他の空き家率は8.7%・8.9%。別荘地を抱える県は二次的住宅が空き家率を押し上げているだけで、地元の戸建て市場が崩れているわけではない。
2. 鹿児島・高知・徳島・愛媛・和歌山は両方で上位。ここは相続後に放置された家が実際に多く、実家の競合が多い。
3. 大阪府は空き家率14.2%で全国平均より高いが、その他の空き家率は4.6%。賃貸の空室が多いだけで、戸建ての売却市場は首都圏に近い。

「空き家率が高い県だから実家は売れない」という結論は、この表を見てから出しても遅くありません。

空き家率が高い県でも売れる立地、低い県でも売れない立地

「この家は動く」「これは厳しい」を分けていたのは、県ではなく次の4つでした。県の空き家率が20%を超えていても、県庁所在地の駅徒歩圏の戸建てなら普通に売れます。逆に空き家率が1桁の県でも、市街化調整区域の農家住宅は買い手が限られます。

このうち僕が最初に見るのは都市計画の区分です。市街化調整区域は原則として新しく家を建てられないため、買い手が「農業をする人」「既存の建物をそのまま使う人」などに限られます。同じ市内で駅から同じ距離でも、線引きの内と外で査定額が半分になることは珍しくありません。

次に見るのが取引実績です。査定は近隣の成約事例をもとに出すので、事例がない地区は査定額そのものが出しにくい。「相場がない」のではなく「市場が動いていない」ということです。

僕が扱った例を2つ出します。

空き家率20%超の県で、2か月で決まった実家。 県庁所在地の駅から徒歩12分、敷地60坪の整形地で、幅6mの市道に接していました。建物は築45年で評価ゼロでしたが、地元の工務店が土地として買い、査定依頼から2か月で契約。売主は「うちの県は空き家率が高いから無理だと思っていた」と言っていた人です。

空き家率が全国平均より低い首都圏の県で、1年売れなかった実家。 郊外の駅から車で15分、市街化調整区域で、道路への出入りは幅1.8mの私道だけでした。仲介で1年売り出して問い合わせは2件、最後は買取業者へ土地値の3割ほどで手放しました。買取の僕の目安は相場の6〜8割ですが、それは業者が再販できる土地の話です。調整区域で建て替え許可が見込めず、建築基準法の接道（道路に2m以上）も満たさない土地は業者にも売り先がなく、保有中の税金と売れ残りのリスクを引くとこの水準になります。

県のランキングより「町内の空き家の増え方」を見る

ここからは、僕が仲介で実家の売却相談を受けたときに実際にやっていた判断法です。統計は5年に一度ですが、町内の変化は毎年見えます。

僕がこれを勧める理由は、統計が「平均」でしかないからです。県の空き家率が13%でも、実家の町内が30%ということは普通にあります。逆に、県が20%でも実家の町内は駅前の再開発で若い世帯が入っている、ということもあります。

特に効くのはステップ2と3です。売り看板が半年動いていないなら、それが「その価格では売れない」という生きた相場情報で、査定額と照らし合わせる材料になります。

自分の実家のエリアの空き家率を調べる手順

県の数字だけでは判断できないと書いてきました。では市区町村や町内の数字はどう調べるか。無料でできる手順を並べます。

ステップ2の「空家等対策計画」は見落とされがちですが、僕が一番信用している資料です。多くの自治体が水道の閉栓情報や外観の目視調査で空き家を実際に数えていて、地区ごとの分布図を載せているところもあります。実家の地区に空き家がどれだけ集中しているかが一目で分かります。

ステップ3の不動産情報ライブラリは、2024年から国交省が公開しているもので、以前は市役所で紙をもらっていた都市計画情報が自宅で見られます。実家が調整区域かどうかはここで確認できます。

エリア別の出口戦略。都市部・地方中核・過疎で選択肢は変わる

ここまでの材料が揃うと、実家のエリアが大きく3つのどれかに当てはまります。それぞれで現実的な出口が違います。

どのエリアでも、最初にやることは同じです。相場を知ることです。査定額が出れば、都市部なら「仲介で十分」、地方中核なら「買取との差額はいくらか」、過疎なら「国庫帰属の費用と売却価格のどちらがましか」を数字で比べられます。

売らない選択肢も並べておきます。当面残す場合の維持費は、固定資産税・火災保険・光熱費・草刈りなどで年20万〜30万円ほどが僕の現場の目安です。自分で通うか管理サービス（月5,000〜15,000円）を使うかで年16万〜40万円まで幅があり、内訳は『空き家管理サービスの比較と自分で管理する方法』の年間コスト表に出しています。貸す場合は、その他の空き家率が高い地域ほど賃貸需要も薄いので、修繕費を回収できるかを先に試算してください。過疎地では「残す」が最も高くつく、というのが僕の実感です。

営業電話に追われず相場を知る方法

ランキングで不安になったら、まず自分の家の相場を知っておくと判断が楽になります。ただ、いきなり地元の不動産会社に電話すればその日から営業が始まります。まだ売ると決めていない段階で、それが負担になって動けなくなった人を何人も見ました。

ここで紹介するのは、一括査定サービスのイエウールです。僕自身はイエウールを使ったことがないので、査定の依頼を受ける不動産会社の側から見たしくみと、良い点・気をつける点を両方書きます。

（イエウールの内容は、イエウール公式（ieul.jp、2026年10月確認）による）

査定額が一番高い会社を選ぶ必要はありません。近隣の成約事例で「なぜその価格か」を説明できる会社を選んでください。この記事で調べた町内の情報やレインズの成約価格と食い違う査定は、その理由を聞きます。

よくある質問

Q. 空き家率が全国上位の県にある実家です。もう売れないのでしょうか。

A. 県の順位だけでは分かりません。県庁所在地の駅徒歩圏や、小学校の児童数が減っていない地区なら普通に売れます。まず市街化区域かどうかと、町内で直近2年に成約があるかを確認してください。その2つがそろっていれば、価格次第で買い手はつきます。

Q. 空き家率が低い首都圏です。高く売れますか。

A. 「率が低い」と「高く売れる」は別です。東京都でも空き家は89万7千戸あり、同じ駅圏に売り物件は常にあります。価格を決めるのは駅距離・土地の形・接道で、調整区域や接道不足なら本文の例のように首都圏でも1年売れないことがあります。

Q. 市区町村の空き家率が公表されていない小さな町です。

A. 住宅・土地統計調査は人口1万5千人未満の町村の値を公表していません。その場合は自治体の「空家等対策計画」に載っている実態調査の数字と、現地で数えた空き家の軒数で判断します。統計がないことは、売れないことを意味しません。

Q. 2026年の最新の空き家率はいつ分かりますか。

A. 住宅・土地統計調査は5年ごとで、直近は2023年10月時点の令和5年調査です。次回は2028年の調査になり、公表はさらに後です。2026年時点で使える公的な都道府県別の数字は、この記事の令和5年確報値が最新です。

まとめ

• 都道府県別の空き家率は、上位が徳島21.3%・和歌山21.2%・鹿児島20.5%、下位が埼玉9.3%・沖縄9.4%・神奈川9.8%（総務省 令和5年調査・確報）。
• この数字には賃貸の空室と別荘が含まれる。実家の売りやすさに効くのは「その他の空き家率」で、山梨・長野は20%超の空き家率でも8%台。
• 同じ県でも、駅距離・市街化区域かどうか・町内の人口動態で売れ方は変わる。県の順位より、町内で空き家と売り看板が何軒増えたかを見る。
• 調べる順番は、e-Stat→自治体の空家等対策計画→不動産情報ライブラリ・レインズの成約価格→現地→机上査定。
• 出口は、都市部＝仲介、地方中核＝仲介＋買取、過疎＝空き家バンク・国庫帰属。どれを選ぶにも、まず相場という数字が要る。

ランキングは不安をあおる材料にも、安心する材料にもなります。どちらにもしないために、自分の家の数字を先に取ってください。

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