空き家バンクは本当に売れる？｜仕組みと売れる家の条件、通常売却との併用

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「空き家バンクに出せば、無料で売れるんですよね？」。仲介の窓口で、相続した実家を持て余しているお客様から何度も聞かれた質問です。答えは「売れる物件もあるし、何年も載ったままの物件もある」。これが現場の実感です。

僕の実家も築50年を超えた木造で、売るか残すかを家族と話し合っている最中で、実家のある自治体の空き家バンクの要綱も一通り読みました。

この記事では、空き家バンクと全国版（LIFULL HOME’S空き家バンク）の仕組み、登録の流れ、国土交通省が公表している成約の数字、「載せたけど売れない」物件に共通する条件を、売買の仲介の現場で見てきた現実込みで書きます。

先に結論

• 空き家バンクは「自治体が運営する無料の掲示板」。自治体は仲介をせず、価格も決めてくれない。売れるかどうかは、物件の条件と、自治体が地元の不動産会社と組んでいるかでほぼ決まる。
• 国交省の集計では全国版バンクの累計成約は約27,000件（2026年8月末）。数字は伸びているが、1自治体あたりにならすと年に数件。掲載＝売れる、ではない。
• 向いているのは「価格数百万円以下・移住需要のある地域・すぐ住める状態」の3条件がそろう家。1つでも欠けると、通常の仲介や買取のほうが早い。
• 僕なら通常売却の査定と空き家バンクを並行する。相場を先に取ると、バンクに載せる価格を間違えなくなる。

空き家バンクとは。自治体版と全国版（LIFULL HOME’S）の関係

空き家バンクは、市町村が運営する空き家の情報サイトです。売りたい・貸したい所有者が自治体に登録し、移住希望者などが閲覧する。掲載は無料で、自治体は営利目的ではありません。国交省の令和元年度調査では、全国の約7割の自治体が設置済みです。

ただ、自治体ごとにサイトがばらばらで、探す側が横断して見られなかった。そこで国交省が2018年4月から本格運用を始めたのが「全国版空き家・空き地バンク」で、公募で選ばれたLIFULLとアットホームの2社が運営しています。LIFULL HOME’S空き家バンクはその一つ、つまり国のモデル事業です。

押さえてほしいのは2点。第一に、LIFULL HOME’S空き家バンクに所有者が直接登録する窓口はありません。自治体のバンクに登録し、その自治体が全国版に参加していて、所有者が全国版への掲載に同意して初めて載ります（国交省Q&Aに「利用者の同意が必要」と明記）。第二に、自治体は情報を載せるだけで、価格交渉も契約書も作りません。ここが仲介との決定的な違いで、後述するリスクの源です。

登録の流れと条件。自治体は3つのタイプに分かれる

登録の手順は、どの自治体でもおおむね次の5ステップです。

所要は自治体の体制で変わります。担当者が他の業務と兼務している町では、申請から掲載まで2か月かかることも珍しくありません。そして、登録条件でいちばん差が出るのが「不動産会社との関係」です。

秋田市は「宅地建物取引業者に媒介を依頼する契約を締結していること」を登録条件にしています。逆に、媒介契約中の物件は原則登録できない自治体も多い。同じ「空き家バンク」でも中身が正反対なので、自分の自治体がどのタイプかを最初に確認するのが第一歩です。

本当に売れるのか。国交省の数字と、現場で見た「載ったまま」の物件

国交省は全国版バンクの実績を定期的に公表しています。推移を並べます。

出典：国土交通省「『全国版空き家・空き地バンク』について」各時点。成約件数は自治体へのアンケート調査等による集計。

累計27,000件は立派な数字です。ただ、仲介の人間として割り算をします。2024年2月末から2026年8月末までの30か月で成約は約10,500件増えた。年にならすと約4,200件。掲載している自治体は744なので、1自治体あたり年5〜6件です。掲載中の物件が2万件弱あることを考えると、載っている物件の大半はその年には動いていない、と読むのが自然です。

自治体側もそれを認めています。国交省の1,450自治体調査では、空き家バンクの課題として「登録物件数が少ない」が約7割、次いで「登録物件と利用希望者のニーズが合っていない」が挙がっています（国交省「不動産業による空き家対策推進プログラム 参考資料」2024年6月）。

なぜ載ったまま動かないのか。LIFULLが自治体169団体に行った実態調査（令和4年度）の自由記述に、答えがそのまま書かれていました。「仲介業者を介していないため、売却金額が高めに設定され、なかなかマッチングしない」。自治体は価格を決めてくれないので、所有者が思い出込みの値段をつけ、誰も「高いですよ」と言わない。これが僕が見てきた「載ったまま」の物件の、ほぼ唯一の共通点です。

もう一つの現実が0円物件です。東京都奥多摩町や富山県上市町のように「0円空き家バンク」を設ける自治体が出てきました（各町の公表資料・報道）。売り手から見れば、同じ町の中で0円の家と競争するということ。値付けを間違えた物件は、まず勝てません。

向いている物件、向いていない物件

現場感覚と、LIFULL調査で自治体が挙げた「掲載に至らない理由」（家財、相続未了、接道や土地利用の制限、建物の状態）を合わせて、判断表にしました。

僕の実家に当てはめると、築50年超で敷地250㎡、家族が「残したい」段階。仮に売ると決めても、まず通常の査定で「いくらなら動くか」を見るのが先。空き家バンクは、査定額が低くて仲介会社の動きが鈍いと分かってから、という順番です。

売る決心がつかない人に一つ補足します。空き家バンクは「貸したい」でも登録できる自治体が大半で、賃貸で載せて様子を見る手はあります。ただし、残す・貸すを選ぶ間も費用は止まりません。固定資産税に加えて、遠方なら空き家管理サービスが月5,000〜15,000円、「郵便局の空き家みまもり」でも月額4,280円。年に10万円前後が「残す代金」として出ていく計算です。残す・貸す・売るを費用で並べて決めたい人は、関連記事の「相続した空き家はどうする？」で5つの選択肢を比べてください。

「空き家バンクと通常売却を並行する」戦略

「空き家バンクに載せたから、不動産会社には頼まない」という所有者を何人も見てきました。もったいない。両方に載せれば、買い手の母数が単純に増えます。

仲介会社の側にも、動く理由が増えました。2024年7月から、800万円以下の「低廉な空家等」の仲介手数料の上限が引き上げられています。以前は数百万円の家の手数料が十数万円で、正直、会社として動きにくかった。いまは地方の築古でも「一般媒介で受けます」という会社が増えています。手数料が上がる代わりに、写真・図面・広告を出してくれるかは契約前に確認してください。

補助金との組み合わせ。買い手の背中を押す材料になる

空き家バンクの強みは、自治体の補助金が「バンク登録物件」を条件にしていることが多い点です。所有者が直接もらえる補助は少ないですが、買い手が使える補助は売れやすさに直結します。

金額は自治体と年度で変わるので、申請前に最新の要綱を確認してください。仲介として一言添えると、補助金は「買い手が最後に迷ったときの一押し」であって、値付けの失敗を取り返す道具ではありません。上限100万円の改修補助があっても、相場より300万円高ければ動きません。

僕が使っているサービス。まず相場を取る

並行戦略の1番目「相場を取る」で僕が使っているのがLIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんと一緒になることが多く、仕組みが分かっているので正直に書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。 バンクに載せる前の値付けの材料として、名前を出さずに相場感が取れる
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地方は大手より地元会社が強く、LIFULLは地元会社の登録が充実している
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しい場合は別途依頼する
• 会社によって対応の速さにばらつきがある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい
• 査定額が高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ。バンクに載せる価格の上限を決めるなら、なおさら根拠が要る

よくある質問

Q. 空き家バンクの成約率はどれくらいですか？

A. 全国一律の成約率は公表されていません。国交省が公表しているのは累計成約件数（2026年8月末で約27,000件）で、自治体ごとの差が非常に大きい。参加していても掲載ゼロの自治体が400以上あります。自分の自治体の直近の成約件数を窓口で聞くのが一番確実です。

Q. 空き家バンクに出すと、不動産会社に頼めなくなりますか？

A. 自治体によります。媒介契約中は登録不可とする自治体もあれば、媒介契約を登録条件にする自治体（秋田市など）もあります。一般媒介なら併用できる自治体が多いので、登録前に窓口で確認してください。

Q. 掲載費用や成約時の費用はかかりますか？

A. 掲載は無料です。個人間で契約すれば仲介手数料もかかりませんが、契約書と重要事項説明は自己責任になります。協力不動産会社を通す場合は、通常の仲介手数料（800万円以下なら上限33万円の特例あり）がかかります。

Q. 相続登記がまだですが登録できますか？

A. ほとんどの自治体で、登記事項証明書で所有者を確認するため、相続登記が済んでいないと登録できません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に行わないと10万円以下の過料の対象です。2024年3月以前に相続した分も2027年3月31日が期限です。先に登記を済ませてください。

まとめ

• 空き家バンクは「自治体が運営する無料の掲示板」。価格も契約も所有者の責任。LIFULL HOME’S空き家バンクは国交省の全国版で、自治体経由・所有者の同意があって初めて載る。
• 累計成約約27,000件は本当だが、1自治体あたり年5〜6件。載ったまま動かない物件の共通点は「仲介を通さない値付け」。
• 向いているのは、数百万円以下・移住需要のある地方・すぐ住める、の3条件がそろう家。
• 僕なら、匿名査定で相場を取ってから一般媒介と空き家バンクを並行させ、3か月ごとに問い合わせ数を見て価格を見直す。補助金は一押しになるが、値付けの失敗は取り返せない。

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