実家は売る・貸す・壊す・残すのどれ？｜10の質問でわかる判断チャートと費用

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「実家をどうにかしないといけないのは分かっている。でも、何から考えればいいのか分からない」。売買の仲介の現場で、何度も聞いてきた言葉です。

僕自身も同じです。昭和初期に建った築50〜60年超の実家を、建て替えるか、アパートと併用するか、売るかで検討し、併用は見積3〜5億円・利回り3%で断念。僕は売却派ですが、親戚が集まる家を残したい家族と話し合いが続いています。

この記事は、そういう状態の人のための入口です。10の質問に答えると「売る・貸す・壊す・残す」のどれかに落ちるチャートと、4択それぞれの費用・期間・向く家、結果別の最初の90日、判断が割れたときの決め方をまとめました。

先に結論

• 4択は「どれが正解か」ではなく、消去法で決まる。住む人がいなければ「残す」が消え、旧耐震で未診断なら「貸す」が消え、買主が決まっていなければ「壊す」が消える。残ったものが答え。
• 費用の桁が違う。売るは約100万〜150万円＋仲介手数料、貸すは150万〜300万円、壊すは140万〜200万円、残すは年16万〜40万円の持ち出しが続く。
• 期限が決め手になる。相続空き家の3,000万円控除は相続から3年目の年末まで（制度は2027年12月31日まで）。ここを過ぎると、同じ「売る」でも税額が数百万円変わる。
• 判断が割れたら、意見ではなく相場と維持費の数字を先に並べる。僕の家族会議もそこから動いた。

10の質問と、答えがどの選択肢に効くか

チャートの使い方は単純です。10問に「はい／いいえ」で答え、各選択肢についた○の数を数える。×がついた選択肢は、その条件を解消しない限り候補から外す。○が最も多く残ったものが、あなたの実家の第一候補です。

質問は、相談を受けるときに「この人はどこに落ちるか」を判断する順番に並べました。上の質問ほど、答えが選択肢を大きく絞ります。

数え方は、答えた側の列（「はい」か「いいえ」）に書かれた○を、選択肢ごとに足すだけです。×は○から引かずに「その条件を解消するまで保留」の印として別に控え、△や○の書かれていない答えは数えません。集計すると、たいてい次のどれかになります。

質問3の接道は、読者が一番飛ばしやすい項目です。前面道路が4m未満でも、建築基準法42条2項道路ならセットバックすれば建て替えできますが、道路と認められていない通路だと再建築不可になり、売値も貸し方も変わります。ここだけは自分の目で判断せず、市区町村の建築指導課に地番を伝えて確認してください。仲介会社が「再建築できます」と口頭で言っても、僕はこの確認をしてから契約に進みます。

4択それぞれの費用・期間・向く家・向かない家

チャートで候補が絞れたら、その選択肢に何がかかるかを見ます。数字はシリーズ内の記事（実家じまいの費用・賃貸の収支・解体と補助金・空き家管理）の試算をそのまま使い、モデルは木造30坪・土地1,500万円で売れる実家で揃えています。

表を見て気づいてほしいのは、費用の桁ではなくお金の流れる向きです。売るは一度払って終わり、貸すは先に払って後から戻る、壊すは払った後に税金が増える、残すは毎年出ていく。同じ200万円でも、意味が全部違います。

「残す」の中には「建て替える」も含みます。木造30坪なら本体2,200万〜2,700万円、解体・外構・諸費用込みで3,000万円前後（2025年の木造坪単価74.6万円、archi-book）。質問1で名前と時期が言えるなら合理的ですが、言えないまま建てると数千万円かけて次の空き家を作ることになります。

「貸す」は、僕が一番慎重に見る選択肢です。年54万円の手残りは、給湯器や雨漏りの修繕が1回来れば消えます。それでも駅・学区・駐車場・水回りの4つが揃う家は貸す価値があり、逆に4つのうち2つ欠けると家賃を下げても決まりません。

「壊す」は単独では成立しません。壊した先に「売る」か「活用する」がある。解体費を払った上に、翌年1月1日に更地のままだと住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる。だから壊すのは、買主が決まってからの更地渡し特約か、1月2日以降に壊して年内に引き渡すのが原則です。

結果別・最初の90日でやること

候補が決まったら、最初の90日で「決めた選択肢が本当に成立するか」を確かめます。ここで大事なのは、どの選択肢でも相場を先に取ること。売らない人も、残すコストと比べる基準がないと判断が空論になります。

「売る」の1〜30日に相続登記を入れたのは、ここが一番時間を食うからです。名義が亡くなった親のままだと売買契約ができません。相続人が複数いると遺産分割協議書に全員の実印が要り、兄弟の1人が海外にいるだけで1か月延びます。

「貸す」の90日目に「売るに戻る」と書いたのは、撤退ラインを最初に決めておかないと、リフォーム見積を見た段階で「ここまで調べたから」と進んでしまう人が多いからです。僕が見る撤退ラインは、初期費用を家賃の手残りで5年以内に回収できないことです。

「残す」の見直し日は、決めた日に「もう1年」と延ばしても構いません。ただし、延ばすときも家族全員で費用の累計を見て決める。それをしないと、10年後に管理費300万円と傷んだ家が残ります。

判断が割れたときの決め方

チャートを使っても、○が同数で並ぶことがあります。割れ方は大きく3つです。

自分の実家を、このチャートに当てはめてみます。

売る○が4つ、残す○が2つに残す×が2つ。数字だけ見れば売却寄りです。それでも僕は、家族の「残したい」を数字で論破することはしていません。

僕がやったのは、残す案を具体化することでした。実家とアパートを一体にすれば、収益で建築費を返しながら場所も残る。そう考えて複数社に見積を取ったところ、RC造7〜8階・1LDK16〜18戸で総事業費3億〜5億円、表面利回り3%、頭金6,000万円超。人に勧められない数字だったので、併用案は消えました。

この経過を家族に見せたことで、話し合いは「売る／残す」から「残すなら、誰がいくら払って何年維持するか」に変わりました。いまは「場所」ではなく「集まれること」を残す案、つまり売却資金で親戚が集まれる広さの住まいを近くに用意する案を僕から出しています。結論はまだです。ただ、感情で止まっていたころより、数字を並べてからのほうが確実に前に進んでいます。

僕が使っている相場の調べ方

チャートの質問6・8、90日プランの全部に「相場」が出てきます。売るつもりがなくても、相場が分からないと「残すコスト」も「建て替えの予算」も比べられません。

ただ、いきなり不動産会社に来店すると営業がかかります。迷っている段階ではそれが負担で、動けなくなる人が多い。

そこで僕が使っているのが、LIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんと一緒になることが多く、仕組みも分かっているので、正直な特徴を書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。名前や電話番号を出さずに、まず相場感だけ取れる
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地方は大手より地元会社が強いことが多く、地元会社の登録が充実している
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しい場合は別途依頼する
• 会社によって対応の速さにばらつきがある。連絡が来ない会社は候補から外せばよい
• 査定額が高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ

僕の使い方

• 備考欄に「建物付きと更地の両方」「築年不詳」と書く。これで壊す・売るの判断材料が一度に揃う
• 家族に見せるのは、複数社の査定価格のうち低いほうから2番目。査定書の「査定価格」（成約が見込める額）と「売出提案価格」（最初に出す値付け）は別物なので、比べるのは査定価格のほう。高い数字で計画を組むと、後で値下げになったときに信頼を失う

よくある質問

Q. 10問のうち半分は「分からない」です。

A. 「分からない」は「いいえ」で仮に進めず、表の「自分で確かめる方法」の列で30日以内に埋めてください。築年は登記事項証明書か納税通知書、接道は役所、相場は匿名査定、賃貸需要はポータルの件数。この4つは、それぞれ1日あれば分かります。

Q. 親が存命です（実家に住んでいる、または施設に入っていて意思確認が難しい）。今やることはありますか。

A. 親が住んでいるなら、今すぐ4択を決める必要はありません。ただし質問1・5・9（住む人・維持費・思い入れ）は、親が元気なうちに家族で答えを出しておくと、施設入所や相続のときの負担がまったく違います。親が住まなくなった後に売る場合は、居住用財産の3,000万円控除（住まなくなった日から3年目の年末まで、国税庁 No.3302）が別にあります。

施設に入っていて戻る見込みが薄いなら、質問1は「いいえ」で進め、質問6の欄のとおり要介護認定と入所前の暮らしを控えてください。相続後に売るときの控除（老人ホーム入所の特例、国税庁 No.3306）に関わります。認知症などで本人の判断が難しいと、売却に成年後見の手続きが要ることがあるので、早めに司法書士に確認してください。

Q. 「売る」と「貸す」の両方に○が多くつきました。

A. 旧耐震で相続済みなら、控除の有無で「売る」が優先です。相続後に一度でも貸すと控除が消え、賃貸記事の試算では10年貸しても手元に残る総額は今売るのとほぼ同じでした。新耐震ならもともと控除の対象外なので、土地値が横ばいなら10年貸したほうが賃貸の手残り分（約240万〜340万円）だけ上回ります。その場合は、10年間の借り手対応と修繕判断を引き受けられるかで決めてください。

Q. 家族が「壊すのはかわいそう」と言って進みません。

A. 壊すかどうかは売主が決めなくていい場合があります。建物付きで売って買主が解体する「現況渡し」なら、解体費も判断も買主側です。相続空き家の控除も、買主が翌年2月15日までに取り壊せば使えます。「壊す」を家族の議題から外すだけで、話が進むことがあります。

まとめ

• 4択は消去法。住む人・耐震・接道・相続人の意見・維持費の5問で、たいてい2択まで絞れる。
• 費用は、売る約100万〜150万円＋仲介手数料、貸す150万〜300万円、壊す140万〜200万円、残す年16万〜40万円。お金の流れる向きが全部違う。
• 期限は相続から3年目の年末（制度は2027年12月31日まで）。相続済みで旧耐震なら、この期限が最優先の判断材料になる。
• どの選択肢でも、最初の30日で相場を取る。売らない人ほど、比べる基準が要る。
• 判断が割れたら「残すために、誰が、いくら、何年」に言い換える。僕の家族会議もそこから動いた。

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