結論：見るのは築年数ではなく「1981年6月1日以降に建築確認を受けたか」です
築古の賃貸を検討するとき、地震への備えという観点で最初に確かめるのは「1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物かどうか」です。この日から新しい耐震基準（いわゆる新耐震基準）が適用されました。根拠は「建築基準法施行令の一部を改正する政令」で、同日に施行されています。
大事なのは、竣工年（築年）ではなく建築確認を受けた日で決まることです。工事には期間がかかるので、1981年6月以降に完成した建物でも、確認を受けたのがそれ以前なら旧耐震基準で設計されています。規模が大きいものほど工期が長く、この「ずれ」が出やすい。募集図面の築年月だけを見て判断すると、ここを取り違えます。
そのうえで、「旧耐震だから危険」と言い切ることはしません。実際の被害は、基準の年だけでなく、構造、地盤、その後の補強、維持管理の状態で変わります。ただ、過去の地震の調査では旧耐震と新耐震で被害の出方にはっきり差が出ています。数字は後述します。
耐震基準が変わった2つの年
賃貸を探すうえで覚えておく区切りは2つです。
- 1981年6月1日 — 新耐震基準。建築基準法施行令の改正により、中規模の地震では損傷しないこと（一次設計）に加え、大規模の地震で倒壊・崩壊しないこと（二次設計）を確かめる2段階の設計になりました（国立研究開発法人 建築研究所の講演資料「『新耐震基準』から40年を振り返る」）。
- 2000年6月 — 木造の基準強化。阪神・淡路大震災を受けて、木造住宅について①地盤に応じた基礎の仕様、②柱の上下（柱頭・柱脚）を金物で留める接合方法（平成12年5月31日建設省告示第1460号「木造の継手及び仕口の構造方法を定める件」）、③耐力壁をバランスよく配置する規定が加わりました。木造では、この2000年の区切りが効きます。
つまり木造アパートの場合、「新耐震だから安心」ではなく、1981年6月・2000年6月という2本の線で見ることになります。鉄筋コンクリート造や鉄骨造では、1981年6月の線が主になります。
構造別の考え方と、過去の地震で出た差
下の数字は、建築研究所が上記の講演資料で示している調査結果です。建物の用途も地盤も条件が異なる地域の調査なので、そのまま自分の物件に当てはめられるものではありません。傾向として読んでください。
| 構造 | 見るべき区切り | 調査で出た差 | 借りるときの見方 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 1981年6月＋2000年6月 | 2016年熊本地震・益城町中心部の木造の倒壊・崩壊率は、旧耐震28%／新耐震7% | 2000年6月以降の確認なら、接合部と壁の配置の規定が効いている |
| 鉄骨造（S造） | 1981年6月 | 同地震・益城町の悉皆調査で、倒壊・崩壊率は旧耐震7%／新耐震3% | ブレース（筋かい）の状態、外壁の割れ、さびの有無を見る |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 1981年6月 | 同地震で倒壊・崩壊が確認された10棟は、すべて旧耐震の建物 | 1階が駐車場・店舗で壁が少ない建物は、旧耐震だと注意して見る |
| 建物全体（参考） | 建築年 | 1995年兵庫県南部地震の神戸市中央区の悉皆調査で、倒壊又は崩壊は1971年以前17%／1972〜1981年5%／1982年以降3% | 年が新しいほど被害が小さい傾向は、複数の地震で共通して出ている |
読み取れるのは、旧耐震でも大半の建物は倒壊していないことと、それでも新耐震との差は小さくないことの両方です。だから「旧耐震は絶対に避けるべき」でも「築年数は関係ない」でもなく、その建物が補強されているか、管理されているかを確かめにいく、というのが現実的な向き合い方になります。構造そのものの違いは木造・鉄骨・RC造の違いにまとめています。
築古を持つ貸主（大家）が、補強にいくら出せるか
耐震補強は、貸主にとって「やっても家賃が上がらない工事」です。エアコンを新しくすれば問い合わせが増え、独立洗面台を付ければ家賃を上げられる。けれど耐震補強をしても募集図面には何も書けず、内見した人が気づくこともほとんどない。費用は大きいのに、回収の見込みが立ちません。
そのため、旧耐震の建物を持つ貸主が取る道は、だいたい次の3つに分かれます。
- 自治体の耐震診断・耐震改修の補助を使って補強する。多くの自治体に制度があります。使った貸主は、たいてい聞けば教えてくれます。
- 補強はせず、家賃を下げて回す。築古で家賃が安い物件の多くは、これです。
- 建て替えか売却を前提に、定期借家で短く貸す。契約の形でそれと分かることがあります。
だから借りる側としては、「耐震診断は受けていますか」「補強工事はしていますか」と直接聞くのがいちばん早いのです。やっていれば答えられますし、やっていなければ「していません」と返ってきます。どちらでも判断材料としては十分です。聞かれて気を悪くする貸主はいません。費用をかけて補強した物件ほど、聞かれれば喜んで答えます。
内見と重要事項説明で確認すること
賃貸でも、重要事項説明で耐震に関する説明義務があります。1981年6月1日より前に新築の工事に着手した建物が、指定確認検査機関・建築士・登録住宅性能評価機関・地方公共団体のいずれかによる耐震診断を受けているときは、その内容を説明しなければなりません（宅地建物取引業法35条1項14号ロ、同法施行規則16条の4の3第5号。建物の貸借の契約も対象です）。つまり診断を受けていれば、重説で内容が出てきます。出てこないなら、診断を受けていないか、記録がないということです。
- 建築確認を受けた日を聞く。築年月ではなく確認の日付。仲介会社が把握していないときは、所有者か管理会社に確認してもらいます。
- 耐震診断・耐震改修の有無を聞く。受けていれば重説に出ます。改修の年と内容も聞いておきます。
- 外壁と基礎のひび割れを見る。幅の広いひび、鉄筋がのぞいている箇所、基礎の欠け。素人でも異常はわかります。
- 1階に大きな開口があるかを見る。1階が駐車場・店舗で壁が少ない建物は、地震時の力が1階に集中しやすい形です。
- 石綿（アスベスト）の調査記録の有無も重説事項です（施行規則16条の4の3第4号）。記録があるときは、その内容が説明されます。
- 水害のハザードマップ上の位置も重説事項です（同3号の2）。地震と合わせて、その土地のリスクを一度に確認できます。
- 共用部の管理状態を見る。階段のさび、手すりのぐらつき、外階段の踏み板。内見のチェックポイントと合わせて見てください。
向く人・向かない人
| どんな人か | 理由 | |
|---|---|---|
| 築古が向く | 家賃を抑えて広さや立地を取りたい／短期間（数年）の居住を想定している／家具の固定など自分でできる備えをする人 | 同じ家賃なら築古のほうが条件が良い。備えでカバーできる範囲がある |
| 避けたほうがいい | 旧耐震で耐震診断も補強もしていないうえ、外壁や基礎に劣化が見える物件／1階が大きく開いた旧耐震の建物 | 基準の年と劣化が重なると、判断材料が足りない |
| 迷ったら | 同じ家賃帯で1981年6月以降（木造なら2000年6月以降）の確認の物件が探せるかを先に見る | 選択肢があるなら、年で切ったほうが判断が単純になる |
どの物件でも共通してやっておきたいのは、家具の転倒防止です。建物が倒れなくても、室内で家具が倒れればけがをします。壁に穴を開けずにできる方法があります。
よくある質問
築40年のアパートは危ないですか
築年数だけでは判断できません。2026年時点で築40年なら1986年ごろの竣工なので、建築確認は1981年6月以降である可能性が高く、新耐震基準の建物と考えられます。ただし木造であれば2000年6月の基準強化より前です。確認を受けた日、構造、耐震診断や補強の有無、劣化の状態を合わせて見てください。
旧耐震かどうかは、どこで調べられますか
確実なのは建築確認済証・検査済証に記載された日付です。仲介会社を通じて所有者・管理会社に確認してもらいます。書類が残っていない古い建物もあり、その場合は竣工年から推定することになりますが、推定であることを前提に判断してください。団地やUR賃貸の耐震の考え方は築50年のUR団地は地震に強い？にまとめています。
家賃が安いのは耐震性が理由ですか
耐震性が直接の理由になることは、ほとんどありません。築古の家賃が安いのは、設備が古い、間取りが今の使い方に合わない、水まわりが狭い、断熱が弱いといった住み心地に直結する要素が積み重なった結果です。耐震は募集の場面でほぼ話題にならず、価格に織り込まれていない、というのが貸す側の実感です。
団地は古いけれど大丈夫ですか
団地は壁の多い鉄筋コンクリート造で、箱として素直な形をしているものが多く、同年代の建物の中では条件が良いほうです。ただし個々の建物で診断や改修の状況は違うので、管理者に確認してください。団地全般の長所・短所は団地のメリット・デメリットにまとめています。
まとめ
- 判断の線は1981年6月1日以降に建築確認を受けたか。竣工年ではない。
- 木造はもう1本、2000年6月の線がある（平成12年建設省告示第1460号ほか）。
- 過去の地震の調査では旧耐震と新耐震で被害に差が出ているが、「旧耐震＝危険」と単純化はできない。補強と管理の状態で変わる。
- 1981年6月1日より前に着工した建物が耐震診断を受けていれば、賃貸でも重要事項説明の対象（宅建業法35条1項14号ロ、施行規則16条の4の3第5号）。
- いちばん早いのは「耐震診断と補強をしていますか」と直接聞くこと。
ここに書いたのは一般的な考え方です。個々の建物の耐震性は、確認を受けた日・構造・診断結果・改修の履歴を見なければ判断できません。最終的な確認は管理会社または貸主、および自治体の建築部局に。
