築50年のUR団地は地震に強い？耐震基準の考え方と内見の確認点を宅建士が解説

UR賃貸住宅を検討していて、いちばん多く聞かれる不安が「築年数が古い棟は地震に耐えられるのか」という点です。私たちが取材した中にも、1969年や1971年に建てられた団地がありました。数字だけ見れば確かに気になります。この記事では、宅地建物取引士として重要事項説明を行う立場と、実際に築50年を超えるUR団地を内見して回った経験の両方から、耐震性をどう捉え、内見で何を確認すればいいのかを整理します。結論を先に言うと、築年数という数字だけで判断するのはあまり意味がなく、見るべき情報は別にあります。

前提｜建物の耐震性は「建てた時点の基準」で決まる

建物に求められる耐震性は建築基準法令で定められていて、1981年（昭和56年）6月の改正が大きな区切りになっています。改正前の基準を旧耐震基準、改正後を新耐震基準と呼びます。UR都市機構は公式サイトの耐震性に関するページで、各建物は着工当時の基準が適用され、その基準で必要とされる耐震性を確保して建てられていると説明しています。これはURに限らず、日本の建物すべてに共通する考え方です。

旧耐震と新耐震で、想定している揺れが違う

• 旧耐震基準——震度5強程度の中規模の地震で、建物がほとんど損傷しないことを求める内容
• 新耐震基準——上記に加えて、震度6強から7程度のごくまれな大地震でも、倒壊などによって人命に危害を及ぼさないことを求める内容

ポイントは、新耐震基準が「壊れない」ことではなく「命に関わる壊れ方をしない」ことを目標にしている点です。ここを誤解したまま「新耐震なら絶対安心」と考えるのは、少し危ういと思います。逆に、旧耐震基準の建物がすべて危険という単純な話でもありません。

大地震のときにURの建物がどうだったか

URは前述のページで、阪神・淡路大震災（1995年）と東日本大震災（2011年）の際、新耐震基準で建設した住宅だけでなく、旧耐震基準で建設した住宅も大きな被害を受けなかったとしています。その理由として挙げられているのが、旧耐震基準で必要とされる耐震性を確保していたことに加えて、住戸と住戸の境に耐震上有効な壁が規則的に配置されていたため、安全上の余力があったという説明です。

この点は、実際に団地を撮影していると感覚的にも分かります。似た間取りの住戸が規則正しく並ぶ設計は、住戸ごとの自由度という意味では制約になりますが、構造の観点では壁がバランスよく入りやすい形です。加えてURの住宅はほとんどが鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造で、木造アパートとは前提が違います。構造の違いは遮音性にも関わってくるので、構造別の防音性の記事とあわせて見ていただくと分かりやすいと思います。

また、旧耐震基準で建設された住宅については、耐震改修促進法の趣旨に沿って耐震診断を行い、その結果に基づいて順次必要な改修などを進めているとされています。診断してそのまま、ではなく改修まで進めている点は、賃貸住宅としては手厚い部類だと感じます。

宅建士の視点｜契約前に「耐震診断の内容」を確認できる

ここは意外と知られていない実務の話です。宅地建物取引業法では、1981年6月1日より前に新築工事に着手した建物について、耐震診断を受けたものであればその内容を重要事項として説明することが定められています。これは売買だけでなく賃貸の契約でも対象です。

つまり、旧耐震の時期に建てられた住戸を検討する場合、「診断は受けているか」「その結果はどうだったか」は、契約手続きの中で確認できる情報だということです。不安があるなら、申込の前に窓口で聞いてしまうのがいちばん早いと思います。築年数を見て何となく候補から外すより、確認して納得したうえで判断するほうが、結果的に選択肢が広がります。

築50年を超える団地を実際に見てきた感想

東京都板橋区の高島平団地は1972年築、2DKで家賃5万円台という条件でした。数字だけ聞くと身構えると思いますが、実際に室内に入ると、水回りや建具は更新されていて、印象は「古い建物」ではなく「手が入っている建物」に近いものでした。

大阪府高槻市の富田団地は1971年築ですが、洗濯まわりの動線を作り替えた住戸でした。茨城県の取手井野団地にいたっては1969年築です。共通していたのは、躯体は当時のまま、内装や設備は更新されているという構成でした。

内見のときに自分で確認できる4つのポイント

専門的な診断は素人にはできませんが、日常的な管理状態から読み取れることはあります。私が物件を見るときに必ず見ている箇所です。

1. 外壁と共用廊下のひび割れ——髪の毛程度の細いひびは珍しくありませんが、幅が広いもの、階段まわりに集中しているものは気になります
2. 手すりや鉄部のサビ——補修と塗装が定期的に入っているかは、管理の姿勢がいちばん出るところです
3. 玄関ドアや窓の建て付け——開閉に極端な引っかかりがある場合は、建物の変形が影響していることもあります
4. 耐震改修の跡——外部に鉄骨のブレースが入っている、壁が増し打ちされているなど、改修済みの棟は見て分かることがあります

内見の持ち物や見る順番は内見チェックポイントの記事にまとめています。地震への備えという観点では、家具の転倒対策がしやすい壁面があるか、避難経路が2方向あるかもあわせて見ておくと安心だと思います。

よくある質問

旧耐震の棟は避けたほうがいいですか？

一律に避ける必要はないと考えていますが、判断材料は集めたほうがいいと思います。耐震診断を受けているか、改修が済んでいるかは確認できる情報です。そのうえで納得できなければ、新耐震基準の時期に建てられた棟に絞るという選び方もあります。同じ団地内でも建設年の違う棟が混在していることがあるので、棟単位で見るのがコツです。

耐震改修で建物が使えなくなることはありますか？

URは改修を基本に検討するとしたうえで、やむを得ず住棟を取り壊す場合には、引越し費用の負担や移転先の家賃の一部負担といった配慮を行うと説明しています。可能性としてはゼロではないものの、その場合の対応方針が示されている点は、判断材料のひとつになると思います。

地震保険のような備えは必要ですか？

建物の補償は貸主側の問題ですが、家財の補償は借主が自分で用意するものです。賃貸の火災保険は加入先を選べる場合もあるので、賃貸の火災保険の記事を参考に、地震による家財の損害が対象かどうかを確認しておくと安心です。

まとめ｜築年数ではなく「基準・診断・管理」で見る

UR賃貸住宅の耐震性を考えるときは、築年数の数字よりも、①どの耐震基準の時期に建てられた棟か ②耐震診断や改修が行われているか ③日々の管理が続いているか、の3点で見るほうが実態に近づけます。契約前に確認できる情報も用意されているので、気になる棟があれば遠慮なく窓口で聞いてみてください。実際の団地の室内はUR賃貸住宅の特設ページから動画で確認できます。制度全体の話はUR賃貸住宅の基本ガイドにまとめています。