実家を賃貸に出すべきか？築古戸建て賃貸の収支・修繕・借り手の現実を試算【2026年】

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「売るのは忍びない。誰かに貸せば家も傷まないし、家賃も入る」。実家が空いた人から、何度も受けてきた相談です。先に結論を書くと、貸す判断は「家賃が入るか」ではなく「初期費用を回収して、修繕と借り手対応を10年続けられるか」で決まります。

僕自身にも昭和初期築の実家があり（いまは親のひとりが住んでいて、名義もその親です）、将来賃貸に出す案も真面目に試算しました。結果は見送りです。理由は後半に書きます。

この記事では、貸せる実家の条件、築古戸建ての初期費用と手残りの試算、売った場合との10年比較、契約の形の選び方、そして借り手の側から見た築古戸建ての現実を、数字で並べます。貸す・売るのどちらに傾いていても、自分の実家を当てはめられるように書きました。

先に結論

• 築古戸建てを貸すには、最低限でも初期に150万〜300万円かかる。家賃7万円なら年間手残りは約50万円で、回収に4〜6年。回収前に大きな修繕が来ると収支は崩れる。
• 「貸す」と「今売る」を10年で比べると、手元に残る総額はほぼ同じか、貸すほうがやや下になりやすい。差がつくのは相続空き家の3,000万円控除（1981年5月以前築の家が対象）で、相続後に一度でも貸した家には使えない。新耐震の家はもともと対象外なので、この差は出ない。
• それでも貸す価値があるのは、駅・学校・駐車場2台・水回りが生きている家。将来売る・戻る可能性があるなら定期借家一択。
• 貸すにしても、まず匿名で「売った場合の額」を取ってから決める。比較の土台がないと、家賃の見込みだけで動いて後悔する。

「貸せる実家」の条件。7項目のチェック表

貸す前に見るのは家賃相場ではなく、その家が「賃貸商品として成立するか」です。募集はしたが半年決まらない戸建てには、共通点があります。7項目で自分の実家を採点してください。

7項目のうち「貸しにくい側」が3つ以上あれば、僕は貸す案を後回しにして、売った場合の額を先に取ります。特に「耐震」と「水回り」の2つが両方引っかかる家は、貸す前の工事が300万円を超えやすく、家賃で回収する計画が組めません。

逆に、新耐震・駅近・駐車場2台・水回りが生きている家なら、地方でも決まります。戸建て賃貸は供給が少なく、「安く広く、庭と駐車場つき」を探すファミリーや、ペット・楽器可を探す層には競合がほとんどないからです。

収支の試算。初期リフォーム・家賃・管理料を引いて、いくら残るか

ここからは数字です。「木造2階建て・30坪・4LDK・築45年・地方都市の郊外・駐車場2台」という、相談で一番多い型で試算します。家賃は月7万円、土地は1,500万円で売れる前提。築45年は1981年5月以前築（旧耐震）にあたるので、耐震診断済みで改修不要だった場合の数字です。改修が要るなら、後述の僕の実家と同じく100万〜150万円を初期費用に足してください。

初期費用：貸す前に150万〜300万円

築古戸建てを貸すときの最低限の工事は、水回りと内装と片付けです。フルリフォームは要りませんし、してはいけません。家賃で回収できないからです。

水回りは「全部替える」か「浴室だけ」かで100万円動きます。僕が所有するアパートで判断するときは、内見で最初に開けられる浴室とキッチンを優先し、トイレは便座交換で済ませることが多い。ただし築40年超で配管が鉄管のままなら、床を開けたときに追加工事が出ます。見積は「床下を見てから」出してもらってください。

年間収支：家賃7万円で手残りは約54万円

家賃相場は、同じ市内の戸建て賃貸の成約事例で見ます。募集サイトに長く残っている物件の家賃は、相場より高いから残っています。仲介会社に「この1年で決まった戸建ての家賃」を聞くのが一番早い。

年54万円なら、初期費用200万円は4年で戻ります。ここまでは計画どおりに見える。問題は5年目以降で、築50年に近づいた家は、屋根・外壁・給湯器・シロアリのどれかが必ず来ます。10年のうちに100万円規模の修繕が1回あると、10年間の手残りは「54万円×10年－200万円－100万円＝約240万円」まで下がります。

「10年貸してから売る」と「今売る」。手元に残る額を比較する

貸す案を検討する人の多くは、「今は貸して、いずれ売る」と考えています。僕もそうでした。だから10年で比べます。土地は10年後も1,500万円で売れる、建物の価値はゼロ、Aは相続空き家の3,000万円控除の要件（1981年5月31日以前築・相続から3年目の年末までに売却・相続後に貸していない）を満たす、という前提です。

結果はほぼ同じです。10年間の賃貸経営の手間と修繕リスクを引き受けて、手元に残る額はAと変わらない。差を作っているのは税金で、相続した空き家の3,000万円控除は「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」が要件です（国税庁 No.3306）。相続後に一度でも貸すと使えません。制度自体も2027年12月31日までです。

裏を返すと、この控除は1981年5月31日以前築の家にしか使えません。新耐震の実家なら、Aも約280万円の税を払う計算になり、Bが賃貸の手残り分（約240万〜340万円）だけ上回ります。「貸すと控除が消える」が効くのは旧耐震の家だけ、と覚えておいてください。

ただしこの表は、土地値が横ばいの地方都市の話です。都市部の駅近で土地が上がる地域なら、Bが上回ることはあります。逆に人口減が進む町なら、10年後の土地値は1,500万円を切る。自分の実家がどちらかは、いま匿名で査定を取れば分かります。

親が存命で、親が住まなくなった家を貸す場合は別の制度になります。居住用財産の3,000万円控除（国税庁 No.3302）は、住まなくなった日から3年目の年末までに売れば、その間に貸していても使えます。「3年だけ定期借家で貸してから売る」が組めるのはこの場合です。期限の数え方は必ず税理士に確認してください。

契約の形で結果が変わる。普通借家・定期借家・DIY型・サブリース

貸すと決めたら、次は契約の形です。ここを間違えると「売りたいときに売れない」「戻りたいのに戻れない」が起きます。

僕が実家の場合に選ぶなら定期借家です。理由は単純で、「10年貸してから売る」も「親戚が戻る」も、普通借家では貸主の都合で終えられないからです。定期借家は家賃が少し下がりますが、出口を自分で持てる価値のほうが大きい。3年か5年で切り、良い借り手なら再契約すればいい。

サブリースは、築古戸建てでは引き受ける業者が限られます。引き受けてもらえる場合でも、保証家賃は相場の8〜9割、しかも数年ごとの見直し条項で下がります。前の記事でアパートの30年一括借上げについて書いた通り、提案書の家賃は減額後の数字で引き直してください。

借り手の現実。築古戸建てで揉めるのは「設備」と「退去」

アパートメントラボの読者には借りる側の人も多いので、借り手の目線でも書きます。築古戸建てを借りる人は、「新築アパートの家賃で、庭と駐車場と4部屋が手に入る」から選んでいます。古さは承知のうえです。それでも揉めるのは、古さの責任を誰が持つかを、貸主が決めていないときです。

僕が現場で見た失敗で多いのは、退去時の原状回復です。築40年の家の砂壁や畳を「汚したから全額」と請求し、借主が国交省のガイドラインを持ち出して、結局貸主が折れて敷金を全額返した。こうなると管理会社との関係も悪くなります。築古を貸す貸主は、「古いものは借主に請求できない」を先に受け入れて、その分を家賃と修繕積立で見ておくほうが結果的に楽です。

もう一つは、入居前の記録がないこと。写真を撮らず、設備一覧も渡さずに貸すと、雨漏りも傷も「最初からあったか」で水掛け論になります。管理会社に頼めば入居時のチェックシートを作ってくれます。5%の管理料には、この作業も入っています。

僕の判断。自分の実家で賃貸を見送った理由と、「貸してから売る」を選ぶ条件

最後に、自分の実家です。昭和初期築・築50年超の木造で、旧耐震以前、敷地約250㎡。上のチェック表に当てはめると、こうなりました。

決め手は耐震と修繕費です。旧耐震の家を人に貸す以上、耐震改修をしてから貸すのが筋で、それを入れると初期費用が300万〜400万円になります。想定家賃で割ると回収に7〜8年。その頃には築60年を超え、屋根や基礎の大きな工事が視野に入ります。人に勧められない計画を、自分の実家でやる理由はありませんでした。

ただ、「貸してから売る」が成り立つ実家もあります。僕がその案を勧める条件は次の3つで、全部そろう必要があります。

• 新耐震で、水回りが生きていて、初期費用が150万円以内に収まる
• 定期借家で3〜5年に区切り、終了時に売るか戻るかを決められる
• 親が存命で、住まなくなってから3年目の年末までに売る計画があり、居住用の3,000万円控除を使える（税理士に確認）

3つ目が「相続後」に変わり、家が1981年5月以前築なら、貸した時点で相続空き家の控除が消えます。そこは覚悟のうえで貸すか、貸さずに相続から3年目の年末までに売るかの二択です。新耐震の家はこの控除がもともと使えないので、この二択は生じません。どちらにしても、判断の土台は「売ったらいくらか」です。僕はその数字を先に取ってから、貸す案を試算しました。順番を逆にすると、家賃の見込みだけで工事を発注して、後から「売ったほうが残った」と気づくことになります。

僕が使っている売却査定。貸す人にも先に使ってほしい理由

貸すか売るか迷っている段階で、不動産会社に来店すると営業がかかります。それが負担で動けなくなる人が多いのが実情です。

僕が使っているのは、LIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事でLIFULLさんと一緒になることが多く、仕組みを分かっているので正直に書きます。

良い点

• 匿名で査定依頼ができる。名前や電話番号を出さずに相場感だけ取れるので、「まだ貸すか売るか決めていない」段階で使いやすい
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地方は大手より地元会社が強く、LIFULLは地元会社の登録が充実している。賃貸も扱う地元会社なら、査定と一緒に「貸したらいくらか」も聞ける
• 連絡方法を電話・メール・郵送から選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しいなら別途依頼する
• 会社によって対応の速さに差がある。連絡が遅い会社は候補から外してよい
• 査定額が一番高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ。高い数字より、説明の中身で比べてください

よくある質問

Q. 空き家のまま置いておくより、貸したほうが家は傷みませんか？

A. 人が住んで換気と通水がある家は、締め切った空き家より確実に持ちます。管理不全空家の勧告リスクも消えます。ただし「傷まない」と「収支が合う」は別です。上の試算で手残りがマイナスなら、傷まないための出費を10年払うことになります。

Q. 家賃をいくらにすれば決まりますか？

A. 同じ町の戸建ての成約家賃を仲介会社に聞き、そこから1割引いた額で募集すると、1〜2か月で決まることが多いです。高く出して3か月空けると、下げた家賃の差額より空室損のほうが大きくなります。

Q. リフォームせずに「現状渡し」で貸せますか？

A. 貸せます。DIY型賃貸借にすれば、借主が自分で直す前提で家賃を下げて募集できます。ただし給湯器・雨漏り・電気の安全に関わる部分は貸主が直してから。国交省の契約書式例に沿って、改修の範囲と所有権を合意書にしてください。

Q. 貸している家を、借り手がいるまま売れますか？

A. 売れます。「オーナーチェンジ」と言い、買主は投資家になります。ただし築古戸建てのオーナーチェンジは買い手が少なく、価格は空室で売るより下がります。売る予定があるなら、定期借家で期間を切っておくのが先です。

まとめ

• 貸せる実家の条件は、新耐震・駅か学区・駐車場2台・水回りが生きている・残置物を全部出せる。3つ以上欠けたら貸す案は後回し。
• 築古戸建てを貸す初期費用は150万〜300万円。家賃7万円で手残り年54万円、回収に4年。5年目以降の修繕で収支は崩れうる。
• 10年貸してから売るのと今売るのとで、手元に残る額はほぼ同じ。差は相続空き家の3,000万円控除（1981年5月以前築が対象）で、相続後に貸した家には使えない。新耐震なら控除は元から対象外で、貸すほうが手残り分だけ上回る。
• 貸すなら定期借家。残置物は契約書に明記し、入居前に写真と設備一覧を残す。古いものの原状回復は借主に請求できない。
• 僕は耐震と修繕費で賃貸を見送った。貸すにしても売るにしても、先に「売ったらいくらか」を匿名で取ってから比べる。

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