独立洗面台は、家賃が上がっても必要なのか。要るかどうかは朝の支度が誰と重なるかで決まり、同居人がいる人・洗面まわりの物が多い人・洗濯機を室内に置きたい人に価値が出ます。なしを選ぶなら、鏡・電源・洗濯機置場の3点を内見で確認してください。
結論：独立洗面台が要るかどうかは「朝の支度が誰と重なるか」で決まります
独立洗面台は、誰にとっても要る設備というわけではありません。募集を出す側から見ていて、家賃の一段ぶんを払ってでも入れる価値が出るのは、次に当てはまる人です。
- 同居人がいる、または将来同居の可能性がある人。朝の身支度の時間が重なると、洗面の場所が1つしかないのは毎日効いてきます
- 洗面まわりに物が多い人。化粧品・ヘアアイロン・コンタクト・髭剃り。置き場と鏡と電源が同じ場所にそろうかどうかの問題です
- 洗濯機を室内に置きたい人。独立洗面台がある部屋は、洗面脱衣室に洗濯機置場があることが多く、実質的にセットで付いてきます
逆に、一人暮らしで洗面まわりの物が少なく、朝の支度が短い人なら、洗面台なしでも生活は回ります。その一段ぶんの家賃を駅からの距離や広さに回すほうが、満足度が高くなることは実際によくあります。
ただし、洗面台なしを選ぶなら確認してほしいのが鏡・電源・洗濯機置場の3点です。この3つが押さえられていれば、洗面台がなくても暮らしは組み立てられます。内見での見方は内見で見るべきチェックポイント完全ガイドにまとめました。
前提の整理：洗面まわりは3つに分かれます
募集図面の「独立洗面台」は、あるかないかの二択ではありません。実際には3つに分かれます。
| タイプ | 中身 | 暮らしで起きること |
|---|---|---|
| 独立洗面台あり | 浴室・トイレとは別に、洗面ボウル・鏡・収納が独立している。多くは洗面脱衣室の中 | 洗濯機置場が室内にあることが多い。鏡の前に電源があり、身支度が1か所で済む |
| 3点ユニット内の洗面 | 浴槽・トイレ・洗面ボウルが同じ防水の箱の中にある | 入浴中は使えない。洗面まわりに物を置く場所が乏しい。鏡は小さいことが多い |
| 洗面台なし（兼用） | キッチンの流し、または浴室内の水栓で洗面を兼ねる | 鏡と電源を自分で用意する必要がある。歯みがきや洗顔の動線が固定される |
ポータルサイトの条件検索で「独立洗面台」にチェックを入れると、上の1つめだけが残ります。つまり、候補がかなり絞られる条件です。物件が出てこなくなったときに最初に外す候補になりやすいのはこのためです。なお、間取りの表記（1R・1K・1DKなど）に洗面まわりの情報は含まれません。表記の読み方は1R・1K・1DK・1LDKの違いとはで整理しています。
家賃差はどこから来ているのか
はじめにお断りしておくと、「洗面台が付くと月いくら上がる」という金額はこの記事には書きません。エリア・築年数・駅からの距離で振れ幅が大きすぎるからです。書けるのは、その差がどこから生まれているのかのほうです。
- 面積を使う設備だから。洗面脱衣室を作ると、その分だけ専有面積を使います。同じ広さの部屋なら、洗面台がないほうが居室に回せる面積が大きくなります
- 条件検索で拾われるから。チェックを入れる人が多い条件は、問い合わせの母数が増えます。母数が増える設備は、値付けを保ちやすくなります
- 建てられた年代とセットだから。独立洗面台が標準になったのは比較的新しい設計です。つまり差額には、建物そのものの築年数と設備の更新具合も乗っています
| 見る項目 | 独立洗面台ありに多い傾向 | なし・3点ユニットに多い傾向 |
|---|---|---|
| 洗濯機置場 | 洗面脱衣室の室内にある | 室外（ベランダ・共用廊下）のことがある |
| 鏡と電源 | 鏡の脇か下にコンセントがある | 自分で鏡と延長コードを用意することになる |
| 収納 | 洗面台下・鏡裏に収納がある | 置き場を後から足す必要がある |
| 脱衣の場所 | 脱衣スペースを兼ねる | 居室で着替えることになりやすい |
| 募集での扱い | 条件検索で拾われ、値付けを保ちやすい | 家賃や初期費用で競争力を作る |
洗面台の有無とあわせて必ず見てほしいのが洗濯機置場の位置です。洗面脱衣室のなかに洗濯機があるか、それとも廊下やベランダかで、朝の動線がまるで変わります。室内にあっても、防水パンの寸法と排水口の位置しだいで置ける機種は限られます（間接排水とは｜直接排水との違いと洗濯機置場での注意点）。
洗面台を後から付けない理由
「そんなに人気があるなら付ければいいのに」と思われるところです。付けない理由は費用の前に場所と配管にあります。
- 排水の勾配が取れない。排水は重力で流すので、既存の排水立管まで下り勾配を確保できる位置でないと置けません。床を上げれば作れますが、天井高が下がります
- 置く場所が居室を削る。洗面台1台を置くと、その前に立つスペースまで要ります。居室が狭くなれば、募集図面上の広さの魅力が落ちます
- 電源と換気が要る。鏡まわりのコンセント、湿気を逃がす換気。配線と換気経路を新たに通すことになります
- 工事中は家賃が入らない。1戸ずつ空室のタイミングでしか工事できません。回収に何年かかるかを計算すると、多くの物件では見送りになります
ですから、内見のときに「洗面台を付けてもらえませんか」と相談しても、通る見込みは高くありません。設備の追加を求めるより、家賃・初期費用の条件や、鏡と収納を置いていいかの確認に時間を使うほうが現実的です。家賃の相談で通るもの・通らないものの線引きは家賃交渉は可能？通る交渉・断る交渉に書きました。
では自分で付けるのはどうか。ここは慎重に考えてください。原状回復の考え方として、民法621条は、賃借人が原状に復する義務を負うのは受け取った後に生じた損傷であり、通常の使用によって生じた損耗と経年変化は除くと定めています（2020年4月1日施行の改正で条文化）。逆に言えば、借主が自分で加えた設備の撤去は、通常損耗ではなく借主側の話になりうるということです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」も、通常損耗・経年変化は貸主負担という原則で組み立てられています。
もう一つ知っておくとよいのが、借地借家法33条の造作買取請求権です。賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借が終了するときに時価での買取りを請求できるという規定です。ただし、同法37条が強行規定としているのは31条・34条・35条で、33条は含まれていません。つまり造作買取請求権は特約で排除できます。実際、契約書に「造作買取請求権を行使しない」旨の特約が入っていることは珍しくありません。付ける前に契約書を確認し、必ず貸主（大家）・管理会社の書面の同意を取ってください。
洗面台がない部屋で使える手
工事をしなくても、次の順番で足していけばかなり改善します。
- 鏡を1枚、立てられる場所を決める。キッチンの脇でも、居室の一角でもかまいません。まず「顔を見る場所」を固定します
- その場所に電源があるか確認する。ドライヤーやヘアアイロンを使うなら、コンセントの位置が生活動線を決めます。内見で必ず見てください
- 水を使う場所と、物を置く場所を分ける。洗面用の小物をひとまとめにして、使うときだけ持ち運ぶ形にすると狭さが気になりません
- キッチンの流しを洗面に使うなら、水はねの対策をする。調理する場所と洗面の場所が同じになるので、拭き取りを習慣にしておくと衛生面の不安が減ります
- 置くだけ・挟むだけの収納で足す。壁に穴を開けない前提で選ぶと、退去のときに問題になりません
道具の選び方は賃貸OKの洗面台収納に、3点ユニットで浴室まわりを整える方法は賃貸OKのユニットバス収納にまとめています。どちらも壁に穴を開けない型に絞って選んでいます。
向く人・向かない人
独立洗面台を優先したほうがいい人
- 二人以上で住む、または将来同居の可能性がある
- 朝の身支度に時間がかかり、鏡の前にいる時間が長い
- 洗面まわりの物が多く、置き場が要る
- 洗濯機を室内に置きたい（実質的にセットで付いてきます）
- 脱衣の場所を居室と分けたい
洗面台なしでも困りにくい人
- 一人暮らしで、朝の支度が短い
- 洗面まわりの物が少なく、まとめて持ち運べる
- その分の家賃を、駅からの距離や居室の広さに回したい
- 洗濯機置場が室内にある物件を、別の条件として確保できる
よくある質問
独立洗面台があると家賃はどれくらい上がりますか？
具体的な金額は出せません。同じ市内でも駅の力と築年数で振れ幅が大きいからです。自分で確かめるなら、ポータルサイトで「独立洗面台あり」に絞った検索結果と、その条件を外した検索結果を並べてみてください。広さと駅からの距離をそろえたうえで真ん中あたりの家賃を見比べると、そのエリアでこの設備がどれくらい上乗せされているかの見当がつきます。
洗面台を自分で後付けしてもいいですか？
給排水をつなぐ工事を伴うものは、貸主・管理会社の書面の同意なしに行わないでください。無断で付けると、退去時に撤去と復旧を求められる可能性があります。同意を得て付けた造作については借地借家法33条の造作買取請求権という規定がありますが、この権利は特約で排除できる扱いです（同法37条が強行規定としているのは31条・34条・35条で、33条は入っていません）。契約書にその特約があるかを先に確認してください。
置き型の洗面ボウルや簡易の洗面台なら大丈夫ですか？
水道につなぐ工事をせず、壁や床を傷つけないものであれば、問題になることは少ないです。ただし排水の取り方には注意してください。洗濯機置場の排水口を使うような使い方は、詰まりや逆流の原因になることがあります。迷ったら、工事を伴うかどうかと、水をどこへ流すかの2点で線を引き、管理会社に一報を入れてください。
洗面台の水漏れや故障は誰の負担ですか？
もともと設置されていた設備の自然な故障であれば、民法606条1項が「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めており、貸主側で直すのが原則です。ただし同条ただし書きで、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれます。実際の負担は契約内容と原因によって変わるので、気づいた時点ですぐ管理会社へ連絡し、写真を残してください。連絡の仕方は賃貸の設備故障の連絡方法と費用負担にまとめています。
内見でどこを見れば失敗しませんか？
4か所です。①鏡の脇か下にコンセントがあるか、②洗濯機置場が室内か室外か、③洗面台下の収納の中（配管の出っ張りで思ったほど入らないことがあります）、④洗面脱衣室のドアを開けたときの可動域。とくに④は、洗濯機を置くと扉が開かなくなる部屋があるので、メジャーで測ってください。持ち物は内見に持っていく道具5点に書いています。
まとめ
- 独立洗面台が必要になるのは、同居人がいる人・洗面まわりの物が多い人・洗濯機を室内に置きたい人
- 洗面まわりは「独立洗面台あり」「3点ユニット内」「兼用」の3つに分かれる。条件検索は1つめだけを残す
- 家賃差は洗面台単体の値段ではない。面積・築年数・設備の更新具合がまとめて乗っている
- 後から付けない理由は費用より配管と場所。入居者の側で付けるなら、書面の同意と契約書の特約の確認が先
- なしを選ぶなら、鏡・電源・洗濯機置場の3点を内見で確認する
設備は付いているに越したことはありません。決め手になるのは、その一段ぶんの家賃を洗面台に使うのか、広さや立地に回すのかという配分です。平日の朝の動きを一度書き出してから条件を決めると、迷いが減ります。個別の物件の可否や負担の判断は、必ず管理会社または貸主に確認してください。
出典：民法606条・621条（e-Gov法令検索）／借地借家法33条・37条（同）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。
