「お風呂場にある洗面所、邪魔じゃない？」キッチン・水回りの疑問に答える【コメント研究室#3】

YouTubeアパートメントラボのコメント欄に届いた質問に、賃貸物件を経営する現役大家・宅建士が本音で答える連載「コメント研究室」。実際のコメントを引用しながら、動画では答えきれなかった疑問にじっくりお答えします。

第3回のテーマは「キッチン・水回り・設備」。お風呂・洗面・洗濯機置場は、コメント欄でも特に実感のこもった質問が集まる分野です。10問選びました。

Q1. お風呂場にある洗面所、邪魔じゃない？

こういう物件見るたびに思うんだけど、お風呂場にある洗面所、邪魔じゃない？

「激狭物件！？狭小ワンルームだけど快適に暮らせる一人暮らしの間取り」のコメント欄より

いわゆる2点ユニット（浴槽+洗面）ですね。洗面が湯気で濡れる・歯ブラシの置き場に困るという弱点はその通りです。それでも採用されるのは、居室を最大化しつつ家賃を抑えられるから。同エリアの独立洗面付きより家賃が数千円安いことも多く、「風呂上がりに洗面を使わない生活動線の人」なら合理的な選択になります。逆に朝の身支度に洗面を長く使う人は、独立洗面台に家賃差を払う価値があります。

Q2. 洗濯機はどこに置くの？置場が見当たらない部屋がある

うむむ？洗濯機はどこに置くの？

「賃料5万円以下！？千葉県にあるUR賃貸住宅のお部屋」のコメント欄より

築年数のある物件では、設計当時の生活様式の違いから、室内に洗濯機置場（防水パン）がないことがあります。その場合はベランダ置き・脱衣スペースへの後付け・コインランドリー併用などの選択肢を確認します。防水パンの代わりにシンクへ排水する「間接排水」という方式もあり、詳しくは間接排水の解説記事にまとめました。内見では「洗濯機置場の位置・蛇口・排水」の3点セットを必ず見てください。

Q3. 玄関の上がり口に洗濯機置場があってビックリ。なぜ？

玄関の上がり口に洗濯機置場があってビックリでした。玄関でくつ脱いで〜服脱いでってとこですかね〜？

「8畳は狭い！？正方形でレイアウトしやすい一人暮らしのお部屋」のコメント欄より

これも設計の合理性です。玄関側にキッチン・浴室・トイレなどの水回りを集約すると、配管が短くまとまり、奥の居室が正方形に近いきれいな形で取れるんです。この動画の部屋の「レイアウトしやすい正方形の8畳」は、洗濯機を玄関側に寄せたからこそ実現しています。生活面でも、帰宅してすぐ上着を洗濯機に入れられる動線は花粉の時期に地味に便利ですよ。

Q4. 風呂の「ふち」が太い浴槽があるのはなぜ？

風呂の「ふち」でかくない？

「【コラボ後半】新築大好き人間のワイ「これホンマに築16年の賃貸でっか？」」のコメント欄より

縁が広い浴槽は、腰掛けて出入りできる・シャンプー類を置ける・半身浴の肘置きになるという設計意図があります。ユニットバスは型（規格）の世界なので、メーカーや年代によって縁の太さ・浴槽の深さに個性が出るんです。掃除の面積が増えるのは正直デメリットですが、浴槽の縁は「またぎやすさ」に直結するので、内見では一度またぐ動作をしてみるのがおすすめです。

Q5. 個室にもエアコンを付けたい。賃貸で増設できる？

二人以上で暮らすと考えると、冷蔵庫の位置がとても良いです。個室にもクーラーが付けられるようになってたら良かったかなと思いました。

「これが一人暮らし！？洗面所と間接照明が印象的な1LDKのお部屋」のコメント欄より

できるケースは結構あります。手順は①管理会社・大家に書面で相談 ②壁のスリーブ穴と専用コンセントの有無を確認 ③費用負担と退去時の扱い（残置するか撤去か）を取り決め。大家の立場では、エアコン増設は物件の価値が上がる話なので、穴あけ位置さえ問題なければ承諾することが多いです。無断設置だけは絶対NG。退去時の原状回復トラブルの定番なので、必ず事前承諾を取ってください。

Q6. 寝室が丸見えのデザイナーズ、実際どうなの？

1階トイレ横の部屋が寝室って事かしら？ドアが付いていて完全に独立した部屋だったら良かったのにな。これだと、友達を家に呼ぶ時に寝室が丸見えですよね💦

「開放感がすごいスケスケお風呂付きデザイナーズ1SLDKのテラスハウス」のコメント欄より

デザイナーズ物件は「開放感・デザイン性」と「生活の隠しやすさ」のトレードオフで成り立っています。スケルトン風呂や仕切りの少ない間取りは、一人暮らしで来客が少ない人には最高、生活感が出る暮らし方には不向き。私たちが動画であえて生活目線のツッコミを入れるのは、デザインの高揚感だけで契約すると後悔しやすいジャンルだからです。カーテンやパーテーションで補える範囲かを内見でイメージしてください。

Q7. なぜお風呂場に手すりがないの？後から付けられる？

何故、お風呂場に手すりがないのですか？風呂場の手すりは絶対に必要だと思います

「実際どうでしょう！？高齢者と障害者に配慮した一人暮らしのお部屋」のコメント欄より

賃貸の標準仕様では、手すりは「必要な人が必要な位置に付ける」後付け前提になっていることが多いんです（位置が合わない手すりはかえって危険なため）。賃貸でも大家の承諾があれば手すりの設置は可能で、要介護認定を受けている方なら介護保険の住宅改修費支給（上限あり）を賃貸で使える場合もあります。ユニットバスなら壁の下地を選んで施工する必要があるので、必ず管理会社経由で専門業者に依頼を。

Q8. 上の階の排水音って、築年数が経つと聞こえるもの？

リノベーション物件で綺麗にされているのは魅力ですが、やはり築古だと水回りの配管ダクトが気になります。お風呂やトイレ、洗濯機を真夜中に使用すると、上から下に水が流れる音が聞こえて…

「これが団地！？大阪市の駅横にある2LDKのUR賃貸住宅【南港しらなみ】」のコメント欄より

排水音は築年数そのものより、「配管がどこを通っているか」と「更新されているか」で決まります。居室の壁の中をパイプスペースが通る間取りは音を感じやすく、共用部側にまとまっていれば気になりにくい。リノベーション物件は見た目だけでなく配管を更新している場合も多いので、「給排水管の更新履歴はありますか」と聞いてみてください。内見では図面のPS（パイプスペース）表記の位置を見るのがプロの確認方法です。

Q9. レトロなお風呂・トイレの物件って、実際住める？

これでペット可でネット無料！？全然住めます！！お風呂とトイレがすごいレトロだけど、むしろ扉に銭湯みたいな暖簾をつけたい😂❤

「驚き！？家賃１万円台でネット無料の快適すぎる賃貸アパート」のコメント欄より

この方の楽しみ方、大好きです。設備の「レトロ」には2種類あって、見た目が古いだけ（実害なし）と、機能が古い（給湯能力・換気・追い焚きなし等）は分けて評価するのがコツです。見た目レトロは家賃が大幅に安くなる要因なので、実は狙い目。機能面は「シャワーの水圧」「換気扇の効き」「冬の寒さ」を内見で確認してください。家賃差を数年分積み上げると、けっこうな金額になりますから。

Q10. ワンルームなのに立派な洗面台。なぜそこにお金をかける？

え、洗面台素晴らしすぎんか､､､? これが1Rやと､､､??!!

「これがワンルーム？収納や天井設備ありすぎな一人暮らしのお部屋」のコメント欄より

大家の投資判断の話をすると、独立洗面台は「検索条件」になる設備だからです。多くの検索サイトに「独立洗面台」のチェックボックスがあり、これがないと候補にすら入れてもらえない層がいる。だから単身向け物件のリフォームでは、洗面台のグレードアップは費用対効果の高い投資なんです。借りる側から見ると、洗面台が立派な物件は「大家が空室対策に本気で投資している物件」のサインとも読めます。他の設備もきちんと手入れされている可能性が高いですよ。

まとめ｜水回りは「設計の理由」と「更新履歴」で見る

水回りの疑問は、配管・規格・投資判断という裏側を知ると一気に解像度が上がります。内見での確認ポイントは内見チェックリストにまとめています。あなたの疑問もぜひYouTubeのコメント欄へ。次回の「コメント研究室」で取り上げるかもしれません。