結論：バス・トイレ別が要るかどうかは「入浴の習慣」と「同居人の有無」で決まります
バス・トイレ別は、全員に必要な設備ではありません。貸す側として募集を出し、宅建士として契約を作ってきた立場から見ると、必要度がはっきり上がるのは次の3つに当てはまる人です。
- 湯船にお湯をためて入る習慣がある人。3点ユニットでも湯船は付いていますが、入浴のたびにトイレまわりが湿気ます
- 同居人がいる人、来客が泊まる可能性がある人。風呂とトイレが同時に使えないのは、人数が増えた瞬間に効いてきます
- 浴室に物を置きたい人。シャンプー類が多い、掃除道具を置いておきたい、という使い方は3点ユニットだと置き場所の取り合いになります
逆に、シャワーで済ませることが多く、一人で暮らすなら、3点ユニットでも生活は回ります。そして3点ユニットを許容すると、同じ家賃で立地か広さを一段上げられる場合が多い。これは貸す側の値付けの都合から来るもので、後ろの「大家の本音」で理由を書きます。
ただし、3点ユニットを選ぶなら必ず確認してほしい点が2つあります。脱衣スペースがあるかと、洗濯機置場が室内か室外かです。この2つを見ないまま「バス・トイレ別じゃなくてもいい」と決めると、住んでから毎日困ります。内見での見方は内見で見るべきチェックポイント完全ガイドにまとめました。
前提の整理：水まわりは3分類で見ると間違えません
募集図面に「バス・トイレ別」と書いてあっても、中身は同じではありません。私は次の3つに分けて見ています。
| タイプ | 中身 | 住んでから起きやすいこと |
|---|---|---|
| 3点ユニット | 浴槽・トイレ・洗面ボウルが同じ防水の箱に収まっている | 入浴のたびに便座と床が濡れる。着替えを置く場所がない。換気扇1つで3か所を担当するのでカビが出やすい |
| バス・トイレ別（脱衣スペースなし） | トイレは独立。浴室のドアが廊下や居室に直接つながっている | 着替える場所がない。ドアを開けた瞬間に湯気が居室へ回る。洗濯機が室外のことがある |
| バス・トイレ別（脱衣スペースあり） | 浴室の手前に洗面脱衣室がある | 洗濯機置場が室内にあることが多い。掃除する面は増える |
ポータルサイトの条件検索で「バス・トイレ別」にチェックを入れると、真ん中のタイプも一緒に出てきます。つまり、チェックを入れただけでは脱衣スペースの有無までは絞り込めません。ここが多くの人がつまずくところです。
なお、間取りの表記そのもの（1R・1K・1DKなど）に水まわりの情報は含まれていません。表記の読み方は1R・1K・1DK・1LDKの違いとはで整理しています。
家賃差が出る仕組みと、物件の傾向
先に断っておくと、「3点ユニットなら月いくら安い」という数字は書きません。地域・築年数・駅からの距離で幅が大きく、私が実数として持っているのは自分の物件と近隣の募集事例の範囲だけだからです。金額は地域差があります。ただし、なぜ差が出るのかは説明できます。
- 面積の食い方が違う。浴室とトイレと洗面を分けると、その分だけ専有面積を使います。同じ広さの部屋なら、3点ユニットのほうが居室に回せる面積が大きい
- 決まるまでの日数が違う。条件検索で弾かれる部屋は、問い合わせの母数が減ります。母数が減れば、家賃を下げて母数を取り戻すのが貸す側の定石です
- 建てられた年代が違う。3点ユニットは、部屋数を多く取る設計が求められた時代の建物に多く残っています。建物そのものの築年数も家賃に効いています
つまり、3点ユニットの部屋が安く見えるとき、その差は「浴室の形」だけの値段ではありません。築年数・面積・設備の更新具合がまとめて乗っています。そこを分けて考えないと、「安いと思って決めたら全部古かった」という結果になります。
| 見る項目 | 3点ユニットに多い傾向 | バス・トイレ別に多い傾向 |
|---|---|---|
| 洗濯機置場 | 室外（ベランダ・共用廊下）のことがある | 室内の脱衣スペースにあることが多い |
| 収納 | 浴室内の置き場が乏しい | 洗面台下・脱衣室に置ける |
| 換気 | 換気扇1つで浴室・トイレ・洗面をまかなう | 浴室とトイレで別系統のことが多い |
| 掃除の手間 | 面は少ないが、毎回拭かないと水垢が残る | 面は増えるが、乾く場所が分かれている |
| 募集での扱い | 家賃や初期費用を抑えて競争力を作る | 条件検索で拾われるので値付けを保ちやすい |
この表のなかで、私がいちばん重く見ているのは洗濯機置場です。洗濯機が屋外にあると、真冬に外で操作することになり、ホースの凍結や紫外線による劣化も起きます。室内であっても、防水パンの有無と排水の取り方で使える洗濯機が変わります。排水の仕組みは間接排水とは｜直接排水との違いと洗濯機置場での注意点で解説しました。
【大家の本音】3点ユニットの部屋を、貸す側はどう募集しているか
貸す側から見ると、3点ユニットは「直しにくい弱点」です。浴室とトイレを分けるには、壁の位置と給排水の経路を動かすことになります。1戸あたりの工事費は家賃の何十か月ぶんにもなり、工事中はその部屋から家賃が入りません。ですから、多くの大家は分ける工事をせず、別のところで勝負します。具体的には次のような手を打ちます。
- 家賃を近隣の相場より下げる、または礼金をゼロにして初期費用を軽くする
- 洗濯機置場を室内に移す、収納を足すなど、水まわり以外の不満を先に潰す
- 浴室の実寸が分かる写真や動画を用意して、内見前にがっかりさせない
- 浴室換気扇を強いものに替える、鏡と棚を交換して見た目の古さを消す
裏を返すと、3点ユニットの部屋は条件面の余地が残っていることがあります。長く空いている、繁忙期を外れている、といった条件がそろえば、家賃や初期費用の相談に応じる余地は出てきます。ただし何でも通るわけではありません。通る交渉と通らない交渉の線引きは家賃交渉は可能？通る交渉・断る交渉を大家が本音で解説に書きました。
もうひとつ、貸す側が3点ユニットで神経を使っているのがカビです。換気扇1つで3か所を担当している以上、換気が足りないと天井やコーキングに黒い点が出ます。退去のときにこれが問題になるのですが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、建物・設備の自然な劣化（経年変化）と、通常の使い方で生じる損耗は貸主の負担とする考え方が示されています。民法でも、通常の使用収益によって生じた損耗と経年変化は賃借人の原状回復義務から除かれています（民法621条、2020年4月1日施行の改正で条文化）。
つまり「普通に住んでいて出たカビ」と「換気扇を回さず、窓も開けず、放置して広げたカビ」は扱いが分かれます。この線引きは現場で揉めやすいところなので、入居中の対処は賃貸の結露・カビ対策を読んで、早めに管理会社へ伝えておくのが結局いちばん安く済みます。最終的な負担の判断は契約内容によっても変わるため、管理会社・大家に確認してください。
向く人・向かない人
3点ユニットでも後悔しにくい人
- シャワー中心で、湯船に毎日つからない
- 一人暮らしで、来客が泊まる予定がない
- 入浴後に数十秒で拭き上げる習慣がある、または作れる
- その分の家賃を、駅からの距離や居室の広さに回したい
- 浴室に置く物を減らせる（詰め替えボトルを最小限にできる）
バス・トイレ別を優先したほうがいい人
- 二人以上で住む、または将来同居の可能性がある
- 湯船にお湯をためて長く入りたい
- 在宅時間が長く、日中も部屋の湿気が気になる
- 洗濯機を室内に置きたい（脱衣スペースがある物件に絞るのが近道）
- 来客が多い、または家族が泊まりに来る
よくある質問
3点ユニットだと家賃はどれくらい安くなりますか？
金額は書けません。地域差が大きく、同じ市内でも駅の力と築年数で変わるからです。比べ方としては、探しているエリアで「バス・トイレ別あり」と「条件なし」の2つで検索し、同じ広さ・同じ駅からの距離の物件だけを並べて中央あたりの家賃を見比べてください。物件ごとの差ではなく、そのエリアの差が見えます。
「バス・トイレ別」と書いてあれば脱衣所もありますか？
いいえ、別物です。トイレが独立しているだけで、浴室のドアが廊下や居室に直接つながっている部屋はたくさんあります。図面で浴室の手前に四角いスペースがあるか、洗濯機置場（洗濯パンの記号）がその中にあるかを見てください。分からなければ、問い合わせの段階で「脱衣スペースはありますか」と聞けば答えてもらえます。
3点ユニットにカーテンや仕切りを後から付けてもいいですか？
つっぱり式のシャワーカーテンや、置くだけの棚であれば、壁を傷つけないかぎり問題になることは少ないです。一方で、ビス留めの金具や、壁のタイルに穴を開ける取り付けは原状回復の対象になり得ます。迷ったら、工事を伴うかどうかで線を引いてください。判断に迷う改造は管理会社に一報を入れるのが安全です。道具の選び方は賃貸OKのユニットバス収納にまとめています。
内見でどこを見れば失敗しませんか？
4か所です。①浴室の扉を開けた先が居室か廊下か、②洗濯機置場が室内か室外か、③浴室換気扇が回っているか（スイッチを入れて音と風を確かめる）、④浴槽の内寸。特に浴槽は写真では大きさが分かりません。メジャーを持っていって実寸を測ってください。持ち物は内見に持っていく道具5点に書いています。
3点ユニットは掃除が大変だと聞きますが本当ですか？
掃除する面積は、バス・トイレ別より小さくなります。手間が増えるのは掃除そのものではなく、水気を散らさないための日々の一手間のほうです。入浴後に便座と床の水滴を拭き、換気扇を回しっぱなしにする。この2つを習慣にできる人にとっては、むしろ楽だという感想もよく聞きます。
まとめ
- バス・トイレ別が必要なのは、湯船に入る人・同居人がいる人・浴室に物を置きたい人
- 「バス・トイレ別」の表示は、脱衣スペースの有無までは保証しない。3分類で見る
- 家賃差は浴室の形だけの値段ではなく、築年数・面積・設備の更新具合が乗っている
- 3点ユニットを選ぶなら、脱衣スペースと洗濯機置場の2点を必ず確認する
- 貸す側は分ける工事をしない代わりに条件面で調整していることがある。余地は残っている場合がある
設備は「あるほうがいい」に決まっています。問題は、その一段ぶんの家賃を何に使うかです。自分の入浴の習慣を書き出してから条件を決めると、迷いが減ります。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」／民法621条（賃借人の原状回復義務、2020年4月1日施行の改正民法）。
