実家に住むという選択｜築古リフォームの費用・ローン・補助金と5つのチェック

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実家をどうするかと聞かれると、たいてい「売る・貸す・壊す」の3つで考えます。でも、その前にもう一つあります。自分が住む、です。

賃貸に住んでいる人にとって、家賃がなくなる魅力は大きい。賃貸の仲介の現場でも「実家に戻るので退去します」という方は毎年います。ただ、築古の実家は住み始めてからいくらかかるかが読めません。僕は賃貸のメディアを運営しながら、昭和初期築の実家を残すかどうかを家族と話している当事者です。「残すなら誰が住むのか」という問いは、僕自身にも向いています。

この記事では、住む場合のリフォーム費用の相場、お金の出どころと住宅ローン控除の条件、2026年度の補助金と減税、そして賃貸から戻る前に確かめる5つのことを、数字で並べます。

先に結論

• 築古の実家に住むなら、水回り＋屋根外壁などの部分リフォームで300万〜600万円、耐震・断熱まで含めたフルリフォームで1,000万〜2,000万円が目安。建て替えは3,000万円前後で、築年数が古いほど差が縮まる。
• 住宅ローン控除は「買う」か「直す」かで条件が違う。親などから買うなら1982年1月1日以後築か耐震基準適合の証明が要る（国税庁 No.1211-3）。自分名義の家を増改築するなら築年要件はなく、工事費100万円超・10年以上のローンなどで判断する（No.1211-4）。
• 親名義の家に子が費用を出すと、親への贈与になる（国税庁 No.4557）。工事の前に名義の話を済ませる。
• 住むかどうかは費用より「兄弟との公平」と「10年後に売れるか」で決まる。住むと決めている人も、代償金と出口の基準として相場は先に知っておく。

住む場合の費用の全体像。部位別の相場と、4案の比較

住宅リフォーム推進協議会の2025年度実態調査（2026年2月発表）では、リフォーム実施者が実際に払った費用は平均405万円（前年度は434.2万円）。約3割が予算を上回り、築50年以上の家では500万円以上かかった割合が高くなっています。「水回りだけ直せば」で始めた工事が、開けてみたら屋根と土台まで及ぶ。これが築古の実家の実態です。

部位ごとの相場を並べます。数字はリフォーム見積サイト各社の公表相場を僕が丸めたもので、木造30坪前後の戸建てを想定しています。

これを4つの案で比べます。僕の実家（昭和初期築・木造）を想定して置いた数字です。

築古で見落としがちなのは、CとDの差です。フルリフォームで2,000万円かけても、基礎と土台は昭和のままです。僕の実家のように築50年を超えていると、Cの見積が上振れするたびにDに近づきます。「1,500万円かけてリフォームしたが、5年後に売ったら土地値だった」という例は珍しくありません。築古の戸建てでは、リフォーム費用は売値にほぼ乗りません。

お金の出どころ。築古で借りにくい理由と、贈与・住宅ローン控除の条件

住む場合の資金は、自己資金・ローン・親の資金の3つです。それぞれに築古ならではの壁があります。

築古で借りにくい理由は単純で、金融機関は建物ではなく土地を担保に見ているからです。地方で土地の評価が低いと、有担保でも枠が出ません。リフォーム一体型の住宅ローンを申し込んで「土地評価の範囲まで」と減額されることもよくあります。

親名義の家に子が費用を出すと「親への贈与」になる

親が元気なうちに戻って、親名義の家を子の資金でリフォームする。よくある形ですが、税務上は子から親への贈与です（国税庁 No.4557「親名義の建物に子供が増築したとき」）。家の価値が上がる分を親が受け取ったと見なされ、親に贈与税がかかります。年110万円の基礎控除を超えた部分が対象です。

避ける方法は2つで、工事の前にどちらかを決めます。

「家族だから」で済ませて、後から税務署に指摘された例を知っています。工事費が数百万円になるなら、着工前に税理士に相談する費用（数万円）は惜しまないでください。

住宅ローン控除は「買う」と「直す」で条件が違う

住宅ローンを組んで住むなら、住宅ローン控除が使えるかで10年の手取りが変わります。要件を整理します（国税庁 No.1211-3・No.1211-4、令和8年4月1日現在の法令）。

実家で現実的なのは右の列です。親から買う形は、同じ家で生計を一にしていると使えず、贈与でもらった家は「取得」に当たりません。相続または贈与で自分の名義にした後、100万円超のリフォームを10年以上のローンで行う。この順番なら増改築の控除が視野に入ります。

増改築には築年要件がないので、昭和の家でも入口には立てます。引っかかるのは工事の中身です。証明書が出る工事の種類に当たらないと対象外で、キッチンなど設備の交換だけでは当たらないことがあります。見積の段階で、工務店に「増改築等工事証明書が出る工事か」を聞いてください。耐震改修を入れるなら、後述の住宅耐震改修特別控除は住宅ローン控除と併用できます。

2026年度の補助金とリフォーム減税。「年度で変わる」の確認方法

補助金は年度ごとに名称・予算・要件が変わります。2026年9月時点で確認できたものを並べます。

ローンを使わない工事や、ローン控除と組み合わせる工事には、所得税の減税があります（国税庁 No.1222・No.1219・No.1220・No.1224、令和8年4月1日現在の法令）。

前年まであった制度がなくなり、名前を変えて出てくる。これが補助金の常です。僕が自治体の窓口とやり取りするときの確認手順は3つです。

1. 制度名で聞かず、状況で聞く。「築古の戸建てに自分で住む予定で、耐震・断熱・水回りを直す。使える補助はあるか」と伝える
2. 併用できるかを聞く。国の省エネ補助と自治体の耐震補助は、工事の部位が違えば併用できることが多い。減税の計算では、もらった補助金を工事費から引く
3. 申請のタイミングを聞く。ほぼ全部が「着工前」。契約してからでは間に合わない

賃貸暮らしから戻る前に確かめる5つのこと

費用の話をしてきましたが、住むかどうかを決めるのは費用ではありません。「実家に戻って後悔した」という話を聞くと、理由はほぼ次の5つのどれかでした。自分の場合を当てはめてください。

4番が一番揉めます。実家に住む＝実家をもらう、になるからです。相続で家を1人がもらい、他の兄弟が現金を受け取る「代償分割」は、相場が分かって初めて金額が決まります。相続前に親名義の家に子がリフォーム費用を出すと、さらにややこしい。「弟がリフォーム代を出したから、その分は弟の取り分」と親が言っても、遺言に書かなければ他の兄弟には通じません。

5番は、住む人が一番考えたくないことです。でも僕は仲介として、リフォーム後に「やっぱり売る」になった方を何人も見てきました。転勤、離婚、親の介護で別の土地へ。住むと決めるときも、出口の値段は知っておいたほうがいい。

住まないと決めたときの出口。そして「残す」なら誰が住むのか

5つを確かめて「戻らない」になったら、選択肢は貸す・売る・当面残すに戻ります。住む案と比べるために、初期費用と出口を並べます。

ここからは家族としての話です。うちは「親戚が集まる家を残したい」という家族の気持ちがあって、僕は数字で見ると売却派です。話し合いで僕が出した問いは一つで、「残すなら、誰が住むのか」でした。

住む人がいない家を残すのは、次の世代の空き家を作ることです。全国の空き家900万2千戸のうち、賃貸用・売却用・別荘などに当たらない「その他の空き家」は385万6千戸（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。逆に、家族の誰かが本気で住むなら、残す案は急に現実的になります。僕自身が住む案も机上で試算しました。フルリフォームで1,500万円前後（想定）、耐震と断熱を入れても基礎は昭和のまま。建て替え3,000万円前後との差と、僕の通勤と、兄弟への代償を並べると、住む案は「ゼロではないが、今の僕には重い」というのが正直なところです。

ただ、これは今の僕の通勤先と家族の事情で出た答えです。実家の近くで働いていて、兄弟が「住む人が引き継ぐ」ことに納得しているなら、住む案が一番お金のかからない選択になることもあります。

この試算の土台になったのは、実家がいくらで売れるかという相場でした。相場がないと、代償金も、リフォームに1,500万円かける妥当性も、全部が空論になります。

僕が使っている、匿名で相場を知る方法

住むと決めている人にも、相場を先に取ることを勧めます。兄弟との代償金、リフォームにいくらまでかけるか、10年後の出口。どれも相場がないと決まりません。

ただ、まだ売ると決めていない段階で不動産会社に行くと、営業がかかります。そこで僕が使っているのがLIFULL HOME’Sの不動産売却査定です。仕事で一緒になることが多く、仕組みも分かっているので、正直に書きます。

良い点

• 匿名で査定を依頼できる。名前や電話番号を出さず、まず相場感だけ取れる
• 提携約1,700社、最大6社まで同時依頼。地方は大手より地元会社が強いことが多く、地元の会社にも届きやすい
• 連絡方法を選べる。「メール希望」にすれば電話攻勢は避けられる

気をつける点

• 大手不動産会社の登録は少なめ。大手の査定も欲しい場合は別途依頼する
• 会社によって対応の速さに差がある。連絡が来ない会社は候補から外せばいい
• 実名で詳しい査定に進むと、営業の電話が来ることがある。申込時に連絡方法を「メール」にしておく
• 査定額が一番高い会社が良い会社とは限らない。根拠を説明できる会社を選ぶ。家族会議で使うなら、複数社のうち低いほうから2番目くらいが現実的な数字だと僕は見ています

よくある質問

Q. 親がまだ住んでいる実家に、同居の形で戻る場合もリフォーム費用は同じですか？

A. 工事の相場は同じですが、お金の出し方が変わります。親名義の家に子が費用を出すと親への贈与になるので、親が出すか、建物の持分を子に移すか、先に名義を変えるかを工事前に決めてください。二世帯に分ける間取り変更は300万円以上になりやすく、後で一世帯に戻すのも費用がかかります。自分名義の家で65歳以上の親と同居するなら、バリアフリー改修の減税（国税庁 No.1220）が使えることがあります。

Q. 築年が古い実家でも、住宅ローン控除は使えますか？

A. 買うか直すかで変わります。親などから買う場合は1982年1月1日以後築か耐震基準適合の証明が要り、生計を一にする親からの購入や贈与は対象外です（国税庁 No.1211-3）。相続などで自分の名義になった家を増改築する場合は築年要件がなく、工事費100万円超・10年以上のローン・増改築等工事証明書などで判断します（No.1211-4）。金融機関と税務署で事前に確認してください。

Q. リフォームか建て替えか、どこで線を引けばいいですか？

A. 僕の目安は、耐震・断熱・水回りを含めた見積が建て替え費用の6割を超えたら建て替えを検討、です。加えて基礎に鉄筋が入っていない家（僕が見てきた範囲では昭和40年代以前に多い）は、リフォームで耐震評点を上げるのに費用がかさみます。見積の前に耐震診断を受けて、評点と基礎の状態を見てから決めてください。

Q. 補助金を使うと、リフォーム会社は選べなくなりますか？

A. 国の「みらいエコ住宅2026事業」「先進的窓リノベ2026事業」は登録事業者しか申請できないので、会社選びの条件になります。自治体の耐震補助も「登録工務店」や「県内業者」に限る例があります。見積を取る前に、候補の会社が登録しているかを確認してください。

まとめ

• 築古の実家に住む費用は、部分リフォームで300万〜600万円、フルリフォームで1,000万〜2,000万円。基礎と土台は昭和のままで、売値にはほぼ乗らない。
• 住宅ローン控除は、買うなら「1982年1月1日以後築」か「耐震証明」、自分名義の家を直すなら築年不問で「工事費100万円超・10年以上のローン・工事証明書」。
• 親名義の家に子が費用を出すと贈与。工事前に名義の話を済ませる。
• 2026年度は「みらいエコ住宅2026事業」「先進的窓リノベ2026事業」と自治体の耐震補助が軸。減税は2028年末までで、耐震以外はローン控除と選択。補助はどれも着工前申請で、予算上限で締め切られる。
• 戻るかどうかは、通勤・地域・介護・兄弟との公平・10年後の出口の5つで決める。住む場合でも、相場を先に取る。

僕の実家では「残すなら誰が住むのか」がまだ決まっていません。決まったら、この続きも書きます。

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