新築一戸建ての諸費用はいくら？外構・地盤・付帯工事まで宅建士が解説

「新築一戸建ては物件価格だけ用意すればいい」と思っていると、引き渡し直前に資金が足りなくなります。住宅の購入では、税金や手数料といった「諸費用」に加えて、戸建てだからこそ発生する外構・地盤改良・インフラ引き込みなどの「付帯工事費」が現金で必要になるからです。本記事では、新築一戸建ての諸費用と付帯工事費の内訳・相場を整理し、「結局いくら現金を用意すればいいのか」を物件価格別に具体的に示します。筆者は宅地建物取引士として全国の賃貸・新築・中古・戸建ての内見動画を制作し、自身も広島でアパート2棟26世帯を経営する現役オーナー。実際の取材現場で見てきた「見落としやすい費目」の本音も交えて解説します。

▶ この記事は「新築一戸建て購入で失敗しない完全ガイド」の詳細編です。

新築一戸建ての諸費用はいくら？まず現金合計の早見から

結論から示します。新築一戸建ての購入では、住宅ローンに組み込みにくい諸費用・手付金などを現金で先に用意する必要があります。建売の物件価格別に、現金合計のおおよその目安は次の通りです。

• 3,000万円の建売 → 現金合計 約450万円前後
• 4,000万円の建売 → 現金合計 約500万円前後
• 5,000万円の建売 → 現金合計 約700万〜1,000万円前後(概算)

これは「税・手数料の諸費用(物件価格の3〜10%)」と「手付金(物件価格の5〜10%)」を合わせた現金の目安です。注文住宅では、これに付帯工事費(本体の15〜30%)が別途加わります。物件価格別の内訳は後述の「物件価格別｜現金でいくら用意すればいい？」の表で詳しく示します。まずは「諸費用」と「付帯工事費」の違いから整理しましょう。

新築一戸建ての諸費用の全体像｜まず「何を諸費用に含めるか」を整理する

新築一戸建ての諸費用は、ひとことで言えば物件価格の3〜10%が目安です。ただし、この数字は記事や会社によって大きくブレます。理由はシンプルで、「諸費用」という言葉が指す範囲がバラバラだからです。混乱を避けるため、まず次の3つを区別してください。

つまり、税・手数料系の「狭義の諸費用」だけを見れば、注文住宅・新築マンションは物件価格の3〜6%、建売は5〜10%が目安です。建売がやや高めなのは、土地と建物が一体取引のため、仲介手数料や登記が物件価格全体にかかるためです。一方で、タイトルにある「外構・地盤・付帯工事」は別カテゴリの付帯工事費であり、ここを諸費用と混同すると予算が大きく狂います。本記事では両方を扱いますが、まずは「税・手数料の諸費用」から見ていきましょう。

税・手数料系の諸費用｜登記・印紙・ローン・保険・清算金

新築一戸建ての購入時にかかる税・手数料系の諸費用は、おおむね次の項目で構成されます。2026年6月時点で適用中の軽減措置を前提に相場をまとめました。なお、税の具体的な計算手順や控除額の詳細は重複を避けるため不動産購入の諸費用(税の計算)の記事に集約しています。ここでは戸建てで特に押さえたい要点に絞ります。

※税率・軽減・控除額は2026年6月時点。出典:国土交通省・国税庁・各自治体の公表資料を基に編集部作成。適用期限のある軽減措置は延長・改正される場合があるため、契約時点の最新情報をご確認ください。

登録免許税は性能認定で変わる

建物の所有権保存登記は本則0.4%が軽減で0.15%、住宅ローンの抵当権設定登記は0.4%→0.1%です。さらに認定長期優良住宅なら保存登記0.1%、移転登記は戸建て0.2%、認定低炭素住宅も保存0.1%と優遇されます。性能認定の有無で税額が変わる点は見落とされがちです。これらの軽減はいずれも令和9年(2027年)3月31日までが適用期限です。控除額や計算式の詳細・具体的な計算手順は不動産購入の諸費用(税の計算)の記事で解説しています。

不動産取得税は新築なら実質ゼロのことも多い

「取得税は高い」というイメージは、要件を満たす新築一戸建てではほぼ当てはまりません。建物は本則4%→軽減3%(令和9年=2027年3月31日まで)に加えて、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。控除後がマイナスなら課税ゼロです。ただしこの控除は床面積50㎡以上240㎡以下(一定の場合は下限40㎡)などの要件を満たす新築が対象で、要件を外れる狭小・広大住宅では「実質ゼロ」が当てはまらないことがあります。

認定長期優良住宅は控除が1,300万円に拡大されますが、これは令和8年(2026年)3月末までの新築が対象の期限付き措置です。本記事の執筆時点(2026年6月)はこの期限の直後にあたるため、延長の有無は国土交通省・各自治体の最新情報で必ず確認してください。土地にも「45,000円」または所定の計算式のいずれか高い方の控除があり(取得後一定期間内=おおむね3年以内に新築するなどの要件あり)、宅地は評価額が1/2になる特例もあります。結果として、要件を満たせば土地・建物とも不動産取得税は0円〜少額に収まるケースが多いのです。具体的な控除の当てはめ・計算は不動産購入の諸費用(税の計算)の記事を参照してください。

ローン手数料は「総額」で比較する

住宅ローンの事務手数料には、定額型(3〜11万円)と定率型(借入額×2.2%が主流)の2タイプがあります。注意したいのは、定率型は一見高く見えても保証料が0円なのに対し、定額型は手数料が安くても別途数十万円の保証料がかかる点です。たとえば借入4,000万円なら定率型は88万円。額面ではなく保証料込みの総額で比較しなければ判断を誤ります。なお、住宅ローンの金銭消費貸借契約書(借入1,000万円超5,000万円以下で印紙税2万円)には印紙税の軽減措置がなく本則どおりかかる点も覚えておきましょう。住宅ローンやつなぎ融資の詳細は注文住宅の住宅ローンの記事を参照してください。

固定資産税の清算金は地域差に注意

固定資産税の清算金は法律上の義務ではなく商慣習で、引渡日を基準に売主・買主が日割り負担します。納税義務者はあくまで1月1日時点の所有者(売主)で、買主が払う清算金は税金ではなく売買代金の一部扱いです。起算日が関東(1/1)と関西(4/1)で異なるため、同じ引渡日でも買主負担額が変わります。契約書への明記と同意が必須です。

戸建て特有の付帯工事費｜外構・地盤・インフラ引込が落とし穴

ここからが新築一戸建ての本丸です。付帯工事費(別途工事費)は本体工事費の約15〜30%が目安で、総額3,500万円規模なら約700万円に達することもあります。マンションにはない、戸建てだからこそかかる費用です。主な内訳と相場は次の通りです。

※相場は地域・敷地条件で大きく変動します。出典:各種住宅市場調査・施工事例を基に編集部作成。

外構は付帯工事の最大級の費目

外構工事は付帯工事費の中でも金額が大きく、平均100万〜300万円、中心は150万〜250万円です。塀・囲い50万円〜、カーポート20万円〜、フェンス30万円〜、玄関アプローチ30万円〜が目安で、オープン外構なら50万〜150万円、塀やフェンスで囲うクローズ外構なら200万円〜と差が開きます。建売は外構が最低限のことが多く、追加すると別費用です。注文住宅でも会社によっては外構を本体見積りから外し「施主負担」としているため、見積書に外構が含まれるか必ず確認してください。

地盤改良は契約後に確定する「想定外コスト」の代表格

地盤調査(一戸建てはスクリューウエイト貫入試験＝旧SWSが主流)は5万〜10万円とそれほど高くありませんが、問題はその結果次第で改良費が0円〜200万円超まで変動することです。良好地盤なら改良不要で0円、軟弱地盤なら工法に応じて表層30万〜90万円、柱状50万〜150万円、鋼管杭100万〜200万円が上乗せされます。地盤改良は着工前の調査で初めて金額が判明するため、当初見積りには含まれていません。最低でも数十万〜200万円の予備費を見込んでおくのが現実的です。購入全体の流れの中での位置づけは新築一戸建て購入の完全ガイドでも触れています。

インフラ引込と水道加入金

水道引き込み工事は約30万〜50万円ですが、本管からの距離が遠いと1mあたり1.5万〜2万円が加算され、100万円を超えることもあります。さらに見落としやすいのが、自治体ごとに口径別で発生する水道加入金(分担金)です。たとえば横浜市の場合、一般生活用の戸建で口径13/20/25mmは一律82,500円(税込)ですが、40mmになると1,402,500円(税込)と跳ね上がるとされます。金額・口径区分は改定されることがあるため、最新額は横浜市水道局の加入金表で確認してください。自治体で全く異なるため、土地購入前に地元の水道局へ確認が必須です。

「坪単価が安い」に惑わされない

注文住宅の広告でよく見る「坪単価」には、地盤調査費・冷暖房工事・外構工事・屋外給排水などの付帯工事費は含まれていないのが一般的です。坪単価=本体工事費÷床面積であり、敷地条件で上下する付帯工事費は反映されません。本体を大幅値引きする一方、相場の読みにくい屋外給排水などを概算・どんぶり勘定にして利益を乗せるケースもあります。本体が詳細明細なのに屋外給排水が概算だけなら要注意。総額と詳細明細で比較しましょう。

建売と注文住宅で諸費用の構成はどう違う？

同じ「新築一戸建て」でも、建売と注文住宅では諸費用・付帯費用の構成が変わります。違いを押さえると、自分のケースで何が必要かが見えてきます。

仲介手数料は宅建業法で上限が決まっており、400万円超の物件は「売買価格(税抜)×3%+6万円+消費税」が速算式です(2024年7月改正で、売主・買主双方から税込33万円まで受領できるのは「低廉な空き家等」の特例であり、新築一戸建ては対象外)。建売では「売主物件=手数料0円」と「仲介物件=手数料あり」が混在し、同じ4,000万円台でも手数料0円〜約139万円(税込・4,000万円台の物件価格を速算式に当てはめた概算)と差が出ます。「仲介手数料無料」をうたいつつ「ローン代行手数料」などを上乗せする例もあるため、総額で比較してください。

注文住宅特有のコストがつなぎ融資です。契約・着工・中間・引渡しと複数回の支払いが発生し、住宅ローン実行(引渡し時)前の資金をつなぎ融資でまかないます。金利は2〜4%前後で、たとえば2,000万円を2.8%で6ヶ月借りると利息は約27.6万円。建売(完成物件)では原則不要で、これが両者の資金繰りの大きな違いです。

物件価格別｜現金でいくら用意すればいい？

もっとも知りたい「現金でいくら必要か」を物件価格別に整理します。諸費用や手付金、不動産取得税・引越し代・家具家電費の一部は住宅ローンに組み込めず、現金で先に必要です。手付金は物件価格の5〜10%が一般的です。

※3,000万円・4,000万円はシミュレーション例(house-do等の試算)に基づく目安です。5,000万円台は出典シミュレーション外のため、諸費用率(5〜10%)・手付金(5〜10%)から逆算した概算であり、仲介手数料の有無や頭金方針で大きく変動します。手付金「約250万〜500万円」は物件価格の5〜10%基準で示したレンジです。

諸費用の幅が大きいのは、仲介手数料の有無が効くためです。注文住宅の場合は、これに付帯工事費と地盤改良の予備費が加わると考えてください。ここで強調したいのは資金の優先順位です。頭金は「物件価格の2割」が定番の目安で、ローン利用者の平均頭金は約600万〜800万円(住宅価格の15〜20%前後)とされますが、用意すべきは「頭金+諸費用+手元に残す生活防衛資金」です。諸費用や手付金を払うために頭金や生活資金を使い切るのは危険。頭金より先に、諸費用+手付金+手元資金を確保する順序を守りましょう。

新築一戸建ての諸費用を抑える方法

諸費用は工夫次第で圧縮できます。効果の大きい順に整理します。

• 火災保険の補償を見直す：地域特性で不要な補償(水災など)を外し、複数社で見積り比較。ただし2022年10月以降は最長5年契約になり、長期一括の割引メリットは以前より縮小しています。
• ローン手数料の型を選ぶ：定率型(借入額×2.2%・保証料なし)と定額型(3〜5万円・保証料別)を総コストで比較。借入額が少なければ定額型が有利な場合もあります。
• 司法書士は相見積り：報酬3万〜5万円が相場。指定がなければ自分で探して圧縮できます。
• 仲介手数料を抑える：売主物件(手数料0円)を選ぶか交渉。ただし「無料」物件は別名目の手数料が乗っていないか総額で確認を。
• 外構は優先度をつけて段階施工：すべてを引き渡し時に揃えず、必要な部分から計画的に進める方法もあります。

なお、諸費用を別枠の「諸費用ローン」で借りると金利は約2〜3%と住宅ローン本体より高くなります。諸費用を住宅ローンに組み込む「オーバーローン」は低金利ですが、物件価格以上を借りるため審査が厳しく、最大の注意点は担保割れリスクです。資産価値の下落がローン残高の減りより速いと、売却時に完済できず自己資金の持ち出しが必要になり、「売りたくても売れない」事態になりえます。離婚・転勤などで早期売却の可能性がある人は特に慎重に判断してください。

よくある質問(FAQ)

Q. 新築一戸建ての諸費用は物件価格の何%が目安ですか？

税・手数料系の狭義の諸費用は、注文住宅・新築マンションで物件価格の3〜6%、建売で5〜10%が目安です。ただし、これとは別カテゴリとして、戸建てには外構・地盤改良などの付帯工事費(本体工事費の15〜30%)が加わります。税・手数料の諸費用だけで見積もると、付帯工事費の分が大きく抜け落ちて資金が不足するため、「諸費用」と「付帯工事費」は必ず分けて見積もってください。

Q. 付帯工事費とは何ですか？諸費用とどう違いますか？

付帯工事費(別途工事費)は、外構・地盤調査/改良・インフラ引込・解体・造成など、建物本体以外の工事費です。税金や登記などの「諸費用」とは別カテゴリで、戸建て特有の費用が多く含まれます。坪単価には含まれないことが多いので注意が必要です。

Q. 地盤改良費はいくらかかりますか？

地盤調査の結果で大きく変わります。良好地盤なら0円、軟弱地盤の場合は表層改良30万〜90万円、柱状改良50万〜150万円、鋼管杭100万〜200万円が目安です。契約後の調査で初めて確定するため、最低でも数十万〜200万円の予備費を見込んでおくと安心です。

Q. 諸費用は住宅ローンに組み込めますか？

近年は組み込める商品も増えていますが、不動産取得税・引越し代・家具家電費など組み込めない項目もあり、現金は別途必要です。組み込む場合も担保割れのリスクがあるため、できるだけ現金で用意するのが基本です。

Q. 建売と注文住宅では諸費用が高いのはどちらですか？

税・手数料系の諸費用率は建売(5〜10%)の方がやや高めです。ただし注文住宅は付帯工事費とつなぎ融資が加わるため、総額で見ると差は一概に言えません。タイプごとに必要な費目が異なる点を押さえましょう。

まとめ｜「物件価格＋付帯工事＋諸費用」の総額で資金計画を

新築一戸建ての資金計画でつまずく最大の原因は、建物本体価格だけを見て、付帯工事費と諸費用を見落とすことです。ポイントを整理します。

• 税・手数料の諸費用は物件価格の3〜10%。登記・印紙・不動産取得税は軽減措置で実質負担が小さいことも多い(ただし軽減・控除には適用期限や床面積などの要件あり)。
• 戸建て特有の付帯工事費(本体の15〜30%)が本丸。これは諸費用とは別枠。特に外構と地盤改良は金額が読みにくく、予備費が必須。
• 諸費用・手付金・不動産取得税などは現金で先に必要。頭金より優先して確保する。
• 土地は「価格」ではなく造成・地盤改良・インフラ引込まで含めた総額で比較する。

諸費用や付帯工事費の正体さえ理解しておけば、引き渡し直前で慌てることはありません。税の計算詳細は不動産購入の諸費用(税の計算)の記事、住宅ローン・つなぎ融資は注文住宅の住宅ローンの記事、購入全体の流れは新築一戸建て購入の完全ガイドで確認してください。