突然の賃料値上げで嫌な思いをしたことありませんか？
一方的に覚書にサインして返送しろって嫌ですよね。
さて、先日友人から相談がありこんなツイートをしました。
賃料3000円値上げが0円になるってどう言うことなんですかね？同意してしまうともったいないですよね・・・
僕が調査したことをそのままお教えいたします。
値上げに応じたくない方の役に立てると思います。
（正当な理由で賃料値上げされる場合もあります）
何をどのように調査したのか？
まずはこちらをご覧ください。
管理会社から友人に届いた書類です。
届いた書類の中にこのように記述されています。
周辺相場の調査、マンション内での募集賃料・稼働賃料の見直し等の結果、賃料・共益費を下記のように改定させて頂きたく、本書をもちましてお願い申し上げる次第です。
要約すると、「賃料が相場より安いので値上げします。」とのこと。どのくらい相場を下回っているのか、周辺相場や同じマンション内の賃料に加え、賃料に影響を与える固定資産税評価額を調べてみました。
周辺賃料の推移と住んでる賃貸物件の募集賃料
周辺賃料の推移や平均は下記のサイトで調べることができます。
どれもお部屋探しの大手ポータルサイトです。おおよそ調べれることは3サイトとも似たり寄ったりですが、ホームズがおすすめです。
ホームズでは賃貸掲載履歴をみることができるので、周辺賃料の推移を調べつつ、同じ建物内の賃料掲載履歴を調べることができます。
「〇〇マンション 賃貸掲載履歴」で検索してみてください。こんな感じで閲覧することができます。サンプル物件→コーポ出雲。
ちなみ・・・
SUUMOは平米数や築年数に加えて駅徒歩も考慮して賃料相場を閲覧することができます。駅までの距離が7分以内だと物件価値が落ちにくいと言われることもあるので参考までにみておくのも良さそうですね。
固定資産税路線価
不動産や金融の方以外は何それ？と思ったはずです。難しいので覚えなくて結構です。そんなのがあるんだと思いながら読み進めてください。
固定資産税路線価は土地価格を決める一種の基準だと持ってください（相続税路線価や公示価格などもありますがここでは触れません）。偉い人が決めています。その基準値をこちらのサイトで確認できます。→全国地価マップ
下の画像は平成29年度と令和2年度の固定資産税路線価です。黒円で囲んだ箇所の数字が110,000円から121,000円にアップしています。この道路に面している土地の価格が上がったと言うことになります。
ちなみに1㎡あたりが121,000円です。100㎡の土地であれば、12,100,000円の価値と言うことです。
この土地に賃貸物件があるのなら、土地の価格が上昇して賃料が上がっていると言われたら「なるほどな」となります。
余談ですが、土地の価格が上昇して約1年〜1年半後に賃貸市場に影響が出ると言われています。
過去の判例
インターネットで「賃料改定 判例」のように検索すればいくつかヒットしますが、不動産適正取引推進機構（通称：RETIO）の判例一覧で検索します。
なんと大正時代の判例から記録されており、賃料改定に限らず、売買・サブリース・騒音問題・連帯保証人など様々な判例が記録されています。
どのように断ったのか？
家賃の値上げは借地借家法と言う不動産の法律で認められているので問題ありません。値上げだけではなく借主が値下げを請求することもできます。実際に値下げが認められた判例が先ほど紹介したRETIOにもあります。
かなりざっくりですが、下記の流れで拒否したようです。
次の日に電話がかかってきて、今回は特別に1000円の値上げでどうでしょうか？との回答でした。しかし、説明もなければ根拠書類の話もなかったので、キッパリと同意はできませんと回答したところ値上げなしで収束しました。
退去するまで管理会社とは良好な関係を築いておいた方が良いので、高圧的な話し方や感情的に話すのはNGです。事実ベースで値上げにい同意できないことを説明しましょう。
まとめ
賃料値上げのお願いがきたら・・・
- 感情的にならず落ち着いて値上げ理由を把握
- 値上げ理由を自分なりに調査してデータを集める
- 管理会社へ値上げの理由と根拠を確認する
- 集めたデータを基に事実ベースで値上げに同意できるか説明